Fiscalité des revenus locatifs ( ou revenus fonciers )

Il existe deux grand types d'imposition sur les revenus locatifs :

- la location nue :           catégorie des revenus fonciers

- la location meublée :   catégorie des revenus commerciaux

- La "location nue" - non meublée : Dans ce cas, les revenus fonciers (revenus locatifs) sont intégralement réintégrés dans l'assiette de l'impôt sur le revenu comprenant entre autres les revenus professionnels et sont soumis à l'IRPP (impôt sur le revenu), après déduction des charges liées au bien loué (intérêts d'emprunts, travaux d'entretien, assurances du bien ou sur les loyers impayés, impôts fonciers...) Ce revenus sont des revenus fonciers au réel. 

L'autre possibilité est le forfait : micro-foncier : Au lieu de calculer le revenu foncier en déduisant les charges réelles ses recettes locatives, on va appliquer un abattement sur les loyers bruts. Cet abattement au micro-foncier est de 30 %. Pour pouvoir choisir cette option, on doit percevoir moins de 15.000 € de loyers annuels. Pour que ce soit intéressant, il faut avoir peu de charges au réel (pas d'emprunt, par exemple, ou être en fin de crédit). ATTENTION ; le choix du Micro foncier est fait irrévocablement pour une durée de 3 années. On ne peut pas faire un an au réel puis un an au micro foncier, puis de nouveau un an au réel.

- La "location meublée" :  deux possibilités

             - LMP :   Location Meublée Professionnelle.                Voir Détail des conditions

             - LMNP : Location Meublée Non Professionnelle.       Voir Détail des conditions

La location meublée, bien que reposant sur de l'immobilier ne génère pas de revenus fonciers, mais des revenus commerciaux. En effet, on offre un service : hébergement + équipement (vaisselle, meubles, électroménager...)

Les revenus en location meublée subissent un abattement forfaitaire : soit 50 % soit 71 % selon le type de location :

Les 50 % ou 29 % restants sont intégralement ajoutés aux revenus professionnels et sujets à l'imposition sur le revenu et prélèvements sociaux.
Les 50 % d'abattement concernent les logements loués en meublé qui constituent le domicile habituel du locataire.

Les 71 % d'abattement concernant les logements de type gîte rural, meublés de tourisme (locations de vacances) ainsi que les chambres d'hôtes.

Dans les deux cas, les revenus entraîneront des suppléments d'impôts, au minimum à votre taux marginal d'imposition. C'est à dire au taux le plus élevé auquel votre revenu est taxé. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, 1 € de revenu supplémentaire est taxé à 30 %, c'est ça le taux marginal d'imposition (TMI).

Le choix meublé / non meublé n'est pas toujours évident. On peut croire que 71 % d'abattement sont énormes, et que rien que pour cela, il faut foncer sur la solution du meublé. voir l'article : La location de Meublé : Eden des investisseurs ?
C'est avant tout le marché locatif qui dirige. On peut louer un meublé à un étudiant, ou à des travailleurs en déplacement, ou mission ponctuelle. Mais il est moins facile de louer un T3 / T4 en meublé à une famille de 4 personnes.

Pour ce qui est du tourisme, tout se loue, du studio cabine au grand loft, ou la grande ferme, la maison de ville dans les lieux touristiques, les T2 dans les villes thermales...
Précision sur le déficit foncier du meublé : Les déficits ne sont reportables que sur des revenus de même nature. (revenus commerciaux, en l'occurrence). Cela entraîne qu'un déficit en Micro BIC ne peut réduire la base imposable (sur les revenus d'activité salaires, par exemple).

Il est à noter, par ailleurs, qu'il existe des montages financiers qui permettent d'augmenter artificiellement et tout à fait légalement la charge d'intérêts d'emprunts par exemple, ce qui augmente les charges, et donc, diminue les impôts. Ces solutions peuvent être le crédit in fine. On paye les intérêts pendant toute la durée du crédit, et à la fin du prêt, on rembourse la totalité du capital emprunté. Cela est possible lorsqu'on dispose d'une mise de fonds permettant de garantir à l'établissement prêteur la bonne fin de ce contrat généralement la environ 50 à 65 % actuellement selon le profilde l'inevstisseur). Par exemple, on dispose de 150.000 €. On peut emprunter un peu moins du double sur 15 ans avec cette solution. Les 150.000 € placés sur 15 ans en assurance-vie permettent à l'établissement prêteur de savoir que 15 ans plus tard, les 200 à 250.000 € seront présents grâce aux intérêts produits sur le placement. Compte tenu de la baisse de rendement des fonds €, les montants nécessaires à ce type de montage sont de plus en plus importants en proportion du projet.

Toutes les banques ne pratiquent pas ce type de financement, certaines y sont même plutôt allergiques. (Trop spéculatif selon elles). C'est surtout très employé dans les pays anglo-saxons. En fait, il s'agit d'un formidable effet de levier. Lorsqu'on a 150.000 € de disponibles, on pense qu'il faut les placer en immobilier, car la pierre, "ya que ça de vrai". Erreur. La pierre est rentable si elle permet de gonfler un capital de départ (effet de levier) plus qu'un placement financier, ou même de construire un patrimoine sans mise de départ, en finançant tout avec le crédit et les locataires.

CREDIT IN FINE : le schéma financier.
D'un côté, la banque vous facture des intérêts d'emprunt déductibles du revenu foncier (intérêts qui ne diminuent pas d'année en année, puisque le capital restant dû reste le même pendant toute le durée du crédit), de l'autre le contrat d'assurance-vie qui garantit la bonne fin du contrat de prêt produit des intérêts qui profitent à l'assuré (le propriétaire en tant que personne physique, et non au bailleur en tant que personne morale).
De plus, pendant la durée du prêt, l'assurance décès couvrant le crédit garantit à vos conjoints, enfants, ayants-droit divers le versement d'un capital égal au capital restant dû au moment de votre éventuel décès, pendant que votre capital placé vit avec la fiscalité de l'assurance-vie que nous n'expliquerons pas en détails, mais qui permet de transmettre (si le capital a été versé au contrat d'assurance avant 70 ans) à chacun des ayants-droit 152.500 € en franchise totale de droits de succession. C'est donc un très bon moyen d'être prévoyant, en construisant un patrimoine, et éventuellement en créant des revenus complémentaires moins fiscalisés.

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