Investissement Immobilier Locatif : Calculer le risque financier !

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Réussir son investissement locatif :

Les clés : Prévoir les recettes, mais surtout les charges, la fiscalité, la CSG-CRDS, les vacances locatives, les impayés...

Un Investissement immobilier locatif, c'est une activité qui a les mêmes contraintes que les entreprises.
Les recettes doivent dépasser les dépenses. Sinon, on va à la faillite.

Les recettes : (peu nombreuses ! )

• Les loyers : 12 mois à X € = loyer annuel.
• Pour les petites surfaces (studio et T1), il est prudent de compter 1 mois de vacance par an.
• Les subventions pour certains travaux (ANAH) : Fenêtres, isolation acoustique ou thermique, sécurité...
• Les indemnités d'assurances

Les Charges : (plus nombreuses !!! )
La possession d'un bien Immobilier locatif, c'est aussi les joies du propriétaire :

• Taxe foncière. (Taxe ordures ménagères à la charge des locataires)
• Assurances (PNO = Propriétaire Non Occupant) + Assurance loyers impayés (éventuellement), en tout cas, annoncez à votre banquier que vous les prendrez + Assurance du crédit (Mini décès, invalidité). Pas nécessairement besoin de vous assurer en cas d'arrêt de travail ou de chômage. Mon locataire me paye aussi bien si je suis en arrêt ou au chômage !!
• CSG-CRDS + Impôt sur les revenus foncier. Et oui, Tout revenu subit l'impôt.
  • Soit vous devrez les payer avec les nouvelles recettes : vos loyers,
  • Soit votre revenu vous permettra de payer ces coûts.
• Travaux qui incombent au proprio : Rénovations, Chauffe-eau, Plomberie, fenêtres, isolation, le petit frigo de la Kitchenette...

Sécuriser les rentrées ...
             ... et limiter les sorties.

Recettes :
Pour les sécuriser - Le trio magique : Les 3 Tions

• Sélection : salaire = 4 mois de loyer (mon objectif),
• Caution : (les parents des étudiants...),
• Allocation : Caisse d'Allocations Familiales. Faites domicilier les versements sur votre compte. C'est déjà ça qui n'est pas exposé aux risques d'impayés.

Charges :

• PNO (Assurance Propriétaire Non Occupant) : Obligatoire.
• Assurance Loyers impayés. A vous de voir. Moi, je n'aime pas. Depuis la loi Boutin, on ne peut demander de cautions si on a une assurance loyer impayé. Mais, par exemple, un étudiant n'est assurable que si ses parents sont cautions !!!
• CSG-CRDS et impôts : Plus vos revenus sont faibles, moins ils seront coûteux. Quand je fais 100 € de travaux, j'économise 12,1 % de CSG-CRDS et l'impôt. Et le futur locataire paiera plus cher. A vous de voir où vous voulez investir votre argent....

Enfin... "Gouverner, c'est prévoir"

Avant de vous lancer, il faut évidemment que le risque (impayé, dégradation, vacance locative) soit prévu.
Par exemple on peut prévoir de provisionner (mettre de côté) 1 mois de loyer tous les ans ou tous les 18 mois. Ce paramètre se personnalisera selon le marché (demande-offre), le type de produit (Studio ou T4 ou maison à la campagne...)


Impôt et CSG-CRDS :   Voir leur impact sur la vidéo

Ce qui est sous-estimé par tous, y-compris par les banquiers, c'est l'impact social (CSG-CRDS) et fiscal (Impôt) de votre nouveau revenu. Faible au début (beaucoup d'intérêts d'emprunt à déduire), il va augmenter rapidement (surtout si vous faites un apport ou que le prêt est de courte durée).

Prévoir tous ces paramètres, c'est mettre toutes les chances de votre côté. Je n'ai pas acheté un immeuble, car il m'auraient coûté trop d'impôts. Je ne peux pas les payer (aucune capacité d'épargne).

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