Le blog de laurent-du-24

De nouvelles obligations + les abus de certains font que les lois arrivent, pour limiter les profits de certains propriétaires.

Tour d'horizon sur les risques juridiques et bien entendu les règles à respecter concernant :

le permis de louer

la colocation

Le prochain séminaire se déroulera encore sur 2 jours.

Ce format a rencontré un réel succès sur l'année 2017, et je suis persuadé que le bénéfice que vous en tirerez sera énorme.

LOCATION DE MEUBLE  DE COURTE DUREE : Attention !

Air BnB COMME MODELE ECONOMIQUE : Attention...
Attention à votre investissement locatif.
STRATEGIE : Règles de base :

La fragilité d'une entreprise repose souvent sur la surexposition à un seul client, voire à 2 ou 3 qui font 80 % du chiffre.

Une source de revenus qui représente 80 % du chiffre ou plus = DANGER.

VERS UN PLAFOND ANNUEL ?

Plafond du nombre de nuits à 75 / an ou obligation de payer une taxe sur ces recettes (montant à décider), ou les deux, pourquoi pas ? ;-)
Air BnB est dans la tourmente, et nombre d'investisseurs qui ont suivi la mode du meublé de courte durée devraient y penser, car leur investissement locatif peut entraîner des baisses de revenus du fait d'un plafonnement des recettes, ou de l'interdiction de l'activité dans certaines villes (lobby des hôteliers...).
Des réflexions sont en cours à ce sujet ! Et elles ne vont pas dans le bon sens pour ces investisseurs...
Le fait d'avoir en face de cet investissement locatif des crédits (c'est souvent le cas) peut entraîner de grosses difficultés de trésorerie si le chemin envisagé actuellement est suivi d'effet...

COMPRENDRE DE QUOI IL S'AGIT :

Si une entreprise décide de vendre des gadgets qui passeront de mode dans les cours d'école dès la prochaine rentrée (ou même avant), elle s'expose à un arrêt brutal de cette activité et le prévoit, en cherchant le prochain gadget à la mode. C'est son activité. L'immobilier n'est pas un gadget. On s'est souvent engagé sur 15, 20 ans, ou parfois plus.
Certains sont déjà surpris de la nouvelle loi sur le meublé qui oblige à fournir l'électroménager, la vaisselle...

Imaginons si la moitié des recettes n'est plus possible parce que l'état décrète que 75 nuits par an est le nouveau plafond... ce plafond sera éventuellement géré par l'hébergeur. Imaginons que AirBnb supprime votre annonce dès que vous avez 75 nuits réservées ? Que dit votre trésorerie à la fin du mois ?

IMMOBILIER LOCATIF : Comme dans toute entreprise, il est important d'anticiper les changements. C'est la clé : on appelle ça l'adaptabilité.

Si vous prévoyez un financement sur 15 ans parce que votre bien doit être loué à la semaine, via Air BnB, et que finalement, votre revenu est amputé de moitié ou plus, vous risquez de rencontrer de grandes difficultés financières.

Encore une fois, emprunter trop long ne va pas nuire à la sécurité de votre investissement locatif dans le meublé ou dans la location nue...

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IMMOBILIER LOCATIF : Liens vers des vidéos plus bas

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Pour mon premier immeuble (242.600 € de budget global), 4 studios et 2 T1 (1.500 € de loyers mensuels annoncés), j'ai utilisé mon simulateur d'achat. Ca ne passait pas réellement (sur le papier).

Mais connaissant le marché sur la ville, j'ai estimé qu'on pouvait passer à 1.800 € rapidement avec des travaux de relookage (4 apparts étaient vides sur les 6). Je m'en suis convaincu après visite. De plus, 6 locataires, ce sont des risques répartis.
Dès le départ, j'ai aussi prévu 1 mois et demi de vacance locative : petite surface = gros turn-over, et clientèle étudiante = vacance en juillet août. Finalement, j'ai en moyenne 68 loyers sur 72.

Loyers mensuels : à l'achat en 2006 : 1.500 € charges incluses

Evolution : 1.860 € en 2010. en 2015 : 2060 € hors charges. grâce aux travaux réalisés, et au positionnement

Voir la vidéo : Comment améliorer la rentabilité d'un appartement et le louer plus cher (10mn)
Rendement locatif à 100 % : 10,60 % - Rendement financier : 9,22 %.

J'étais sûr de mon projet. Après un premier avis positif d'une banque (qui s'est dédite quinze jours plus tard !), ma femme et moi avons signé le compromis. Moi, je tremblais un peu. Ca faisait quand même 1.600.000 Francs ! Le tremblement était un peu plus intense chez le Notaire !!

J'ai pu acheter 2 immeubles de plus, toujours sans apport, sur les 18 mois qui ont suivi. soit 12 appartements entre novembre 2006 et avril 2008, via 2 SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Comment j'ai fait ? J'ai utilisé des méthodes d'analyse des investissements immobiliers locatif, à partir d'un simulateur d'achat immobilier que j'ai créé.

Voir la vidéo : Analyse financière de mon premier investissement Immobilier Locatif (4mn30)

Voir la vidéo : Tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'investissement locatif (10 mn)

Voir la vidéo : Ce qu'il faut savoir avant d'aller visiter un appartement pour le louer (1mn30)

Je suis allé voir 3 nouvelles banques :

Bilan : Pour un achat immobilier sans apport. Deux voulaient me suivre ainsi. La 3ème voulait un apport. Chacune a ses règles. On ne peut aller contre ! Mais il faut connaître les règles des banquiers, pour éviter de perdre du temps avec certaines...

Moralité...
Qui ne tente rien n'a rien.

Evidemment, investir dans l'immobilier locatif, c'est un risque. Mais bien calculé, avec trop de prudence, plutôt que trop peu, cela peut devenir un formidable levier de développement patrimonial, dans un premier temps, puis des revenus, dans un second temps...

En attendant, acheter pour louer sans apport est un vrai levier d'enrichissement. Les locataires paieront la quasi totalité voire la totalité du crédit, et donc de l'investissement immobilier réalisé. Aucun système d'épargne ne peut offrir ce type d'enrichissement.

Mon point de départ a été mon Simulateur d'achat.
Tout se calcule automatiquement.
Loyers = 1.860 €. (10,5 mois de loyers reçus par an sur chaque appart).
- Traite = Crédit / 25 ans : 1.400 €
- Taxe foncière : 2.300 €.
= Résultat : 0 € de trésorerie mensuelle. Pas de coût en effort d'épargne, pas de recette. Bref, j'achète un immeuble de 210.000 € pour Zéro €, sans apport. En contrepartie, il y a quand même du travail : gestion, travaux, recherche de locataires, préparation des baux, comptabilité, édition de quittances, états des lieux, il y a aussi des risques : impayés, dégradations... Mais est-ce que ça vaut le coup ? Mon avis : OUI.

J'ai un outil pour programmer les travaux en fonction de l'impact fiscal, calculer les impôts sur revenus fonciers.

Me concernant, j'ai prévu des travaux déductibles (financés par le solde positif mensuel et le différé de remboursement des 5 mois) afin d'éviter l'impôt et la CSG-CRDS.

Vidéo : Etude de mon premier projet et pourquoi je n'ai pas investi. (et pourquoi je m'en mords les doigts !!)

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En testant le simulateur, vous verrez comment ma calculette investissement locatif fonctionne et quelles conclusions elle peut tirer des chiffres en  moins de 5 minutes..

Un investissement locatif sans apport était possible en 2008. Aujourd'hui, l'apport risque d'être nécessaire, sauf si le calcul de rendement locatif rassure le banquier.

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Les clés de la réussite dans l'immobilier locatif : Prévoir ce qu'on ne prévoit jamais !

Parce que la traite et le loyer ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte.

En fonction de votre revenu, du nombre de parts fiscales de votre foyer (et donc votre tranche marginale d'imposition =TMI), l'acquisition de votre investissement locatif risque de vous coûter plus d'argent que prévu. Il va en effet vous priver d'une part de vos autres revenus (salaires, pensions...), car il va falloir assumer des coûts qui souvent ne sont pas prévus au départ : l'impôt sur le revenu, la CSG-CRDS (15,5 %), la vacance locative, les impayés, financement des rénovations votées par la copropriété...
 

Investir dans l'immobilier locatif c'est :
Préparer sa retraite, Améliorer ses revenus, Créer ou Transmettre un patrimoine, S'enrichir, Entreprendre, Prendre des Risques, mais c'est aussi prévoir. Il faut donc connaître les règles et anticiper le futur...

Pourquoi ?
Il va falloir payer les assurances, charges de copropriété, impôts et CSG-CRDS sur ce nouveau revenu foncier, travaux d'entretien...
Ca, c'est quand tout va bien. Prévoyons également le pire : assumer les impayés, dégradations, vacances locatives.

Sans la prise en compte de tous ces éléments, le projet peut tourner au fiasco pour vous et votre famille. C'est souvent la raison des échecs, des abandons, du dégoût et des reventes rapides de biens qui auraient pu être rentables. C'est dommage de ne pas gagner une partie gagnée d'avance... J'ai mis en place des solutions (méthodes d'analyse de projet, outils de calcul, simulateurs d'achat immobilier) qui peuvent vous aider dans votre projet.

Voir la vidéo : Analyse financière de mon premier investissement Immobilier Locatif  (4mn30)

Voir la vidéo : Tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'investissement locatif  (10 mn)

Voir la vidéo : Ce qu'il faut savoir avant d'aller visiter un appartement pour le louer  (1mn30)

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Exemple de financement : Mon premier immeuble en chiffres                                                                                   Quelle fiscalité choisir ?

Location en Meublé : Eden des investisseurs ?

LMNP : Location Meublé Non Professionnel                LMP : Location Meublé Professionnel

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