Le blog de laurent-du-24

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Les différentes options en matière de fiscalité expliquées : Nu, Meublé, Défiscalisation, SCPI...

Comment intégrer la fiscalité à votre projet ?                                        Quelle fiscalité choisir : Nu ou Meublé

La Défiscalisation et ses pièges                                               Immobilier défiscalisant : attention aux pièges !

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LMNP : La Location Meublée non professionnelle. C’est le régime du micro-BIC  (BIC = Bénéfices Industriels et Commerciaux). La fiscalité LMNP (Fiscalité Location Meublé Non Professionnelle) est un régime dérogatoire aux activités commerciales, appliqué aux locations de Meublé non Professionnelles. Les recettes (Chiffre d'Affaires) de ce meublé sont plafonnées (voir ci-dessous) et un abattement est appliqué sur ces recettes locatives. Là-dessus, il y aura l'impôt à payer.

Deux possibilités de Location Meublé Non Professionnelle selon qu'il s'agit d'un logement qui sert de domicile habituel au locataire ou qu'il s'agit d'une location de vacance (meublé de tourisme) :

• Domicile habituel : le meublé sert de domicile habituel au locataire :

Recettes Plafonnées à 32.900 € HT, dans ce cas, on peut choisir d’être au micro BIC, donc, abattement de 50 %, on paiera l’impôt sur les 50 % restants. Au-delà de ce chiffre d’affaires, on sera obligatoirement au réel [Recettes - charges d'exploitation (assurances, taxes, intérêts d'emprunt, prestations externes artisans, travaux...)]

• Meublé de tourisme : Vous louez un logement aux touristes (gîte, chambre d'hôte, gîte rural...).

Recettes plafonnées à chiffre d’affaires : 82.200 €. Dans ce cas, on peut choisir d’être au micro BIC, donc, abattement de 71 %, on paiera l’impôt sur les 29 % restants. Au-delà de ce chiffre d’affaires, on sera obligatoirement au réel.

Petit Bonus : amortissement du bien (là, il y a une vraie économie à la clé) :

Pour les deux options : LMP (Location Meublé Professionnelle) ou LMNP (Location Meublé Non Professionnelle), il est possible de mettre en œuvre un système d’amortissement du bien acheté.

Voir la page Amortissement du bien !

On peut réduire la base taxable à l'ISF avec le Meublé Professionnel !

Voir le Site des Impôts ( Impôts.gouv.fr) : Fiscalité ISF des biens professionnels

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Cet article présente les pièges de la défiscalisation.

A chaque fois qu'on vous présente un avantage fiscal, il y a une contrepartie. Si on ne vous annonce pas les contraintes, c'est que le discours n'est pas honnête.

Pour en savoir plus sur ces systèmes, et leurs conséquences, lisez cet article.

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J'ai de nombreux visiteurs qui me demandent comment se défiscaliser.

Allez en bas de l'article, une surprise vous est réservée.

Des visiteurs professionnels laissent un commentaire pour profiter d'une visibilité ciblée dans leur domaine : vente d'immobilier défiscalisant (Duflot, EHPAD, ZRR, DOM TOM) de placements défiscalisants (FIP, FCPI...). Il y a toujours des nouveautés dans le domaine de l'exploitation des gogos : vente de parts de manuscrits ou d'oeuvres d'art, le photovoltaïque rechercher SOLABIOS sur Google, qui est un très bel exemple de ce qu'on peut vivre avec des investissements que je qualifierais de hasardeux. Ceux qui ont souscrit avaient en face d'eux un "Conseiller en Gestion de Patrimoine" qui leur garantissait un placement serein et pérenne !

Une perte de 100 % en 2 ou 3 ans, en effet, c'est très pérenne !

En immobilier, il y avait auparavant : les Robien, Borloo..., qui, pour beaucoup d'entre eux ont profité de la montée de l'immobilier. Mais sans ce mécanisme qui a profité à l'ancien également, ces dispositifs ne sont pas miraculeux !

La question est pour moi : qu'est-ce qu'on veut acheter ? une économie d'impôt, d'ISF, ou veut-on investir et voir son placement se revaloriser, quitte à payer de l'impôt ?

Autre question : Combien est-on prêt à acheter une économie d'impôt ? Plus ou moins qu'elle ne rapporte ?

Voici ce que je pense de tout ça :

Je ne fais pas la promotion des diverses formes de défiscalisation via l'immobilier, récemment : Scellier, plus ancien : Robien, ou aujourd'hui : Duflot, par exemple.
On pourrait parler des investissements dans les DOM TOM. On a fait investir les riches contribuables dans des résidences de tourisme en faillite, des immeubles où les appartements sont vides... Bref, l'économie d'impôt a été très cher payée.

Pourquoi je n'aime pas ces systèmes ?
Parce que lorsqu'on paye un bien 140 % de sa valeur pour en recevoir 18 % sur 9 ans, avec engagement de louer 12 ans, éventuellement à des populations fragiles socialement, ou dans des zones en nette "sous-demande", je n'appelle pas ça "économiser des impôts", mais "se faire rembourser un peu de ce qu'on a déjà donné".
Par ailleurs, lorsqu'on achète du neuf, en plus de le payer très cher, on a une certitude : on revendra de l'ancien... Donc, à valeur immobilière stable, on revendra 100, ou 110 ce qu'on a acheté 140. Même avec un cadeau fiscal de 18 % x 140 (soit 25 en valeur), on aura donc payé en net : 140 - 25 = 115. Bref, pas de réelle plus-value sur un marché immobilier atone, comme c'est actuellement prévu.
On peut aussi dire que pour se défiscaliser, il suffit :

- de gagner moins d'argent. Oui, on paiera moins, mais est-ce qu'on aura plus en fin d'année ? Non.
- de donner à des associations. C'est très bien, c'est généreux, mais si on le fait, ce n'est pas pour gagner de l'argent via une économie d'impôt, puisque le crédit d'impôt est inférieur à ce qu'on a donné.
La question dans la défiscalisation est toujours : combien est-ce que j'achète cet avantage ?
Quelle contrepartie dois-je supporter en échange de l'avantage que l'on m'a donné ?
Parce qu'il ne nous faut pas oublier une chose : Noël ne passe qu'une fois par an, et l'état n'est pas connu, même s'il était géré par des primates, pour faire des cadeaux sans contrepartie.

Enfin, pour finir sur la défiscalisation :
On peut aussi se défiscaliser avec des FIP. (Fonds d'Investissement de Proximité), ou des FCPI (Fonds Communs de Placements Innovants). Les montants investis (dans certaines limites) étaient déductibles à 50 % du revenu imposable.
Pour un contribuable fortement taxé (par exemple 45 %), c'est donc 100 investis qui ne coûtent que 55 (l'état payant le reste). Mais si le fonds s'écroule (exemples récents : octobre 2008, fin 2011, de 2000 à 2003), on a investi 100, et on possède parfois 30 . Mais on a effectivement économisé de l'impôt. Bénéfice. Calculez vous-mêmes : 30 - 55. Pardon : il s'agit d'une perte de 25 sur un coût net de 55, ça fait 45 % de perte sur le montant payé, et de 70 % sur le montant investi. Des cas comme celui-ci, j'en ai vu quelques-uns.
Ah oui, on avait aussi vendu une économie d'ISF.
Je vais être méchant : En effet, baisse du patrimoine = baisse d'ISF.

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Conclusion : si on vous vend de la défiscalisation, ça ne doit pas être l'objectif de votre investissement. C'est le bonus d'un investissement. Si on vous présente l'avantage fiscal en premier, c'est que c'est le premier avantage (dans l'argumentaire commercial). C'est un peu léger il me semble. Bref, c'est un appât pour vous ferrer. Bref, à la pêche, vous êtes le poisson, enfin, le pigeon.

Quand on va à la pâtisserie, on choisit le gâteau qu'on aime. Si celui qu'on n'aime pas est vendu moitié prix, faut-il l'acheter ? Moi, je reste sur celui que j'aime.

Un investissement, c'est d'abord un choix parmi plusieurs classes d'actifs : Immobilier, Financier (obligataire, monétaire actions d'entreprises en direct ou via des fonds (SICAV, FCP...), achat d'entreprise, vin, art... Dans cette stratégie qu'on a décidée, on accepte des risques, on aura des avantages à aller sur tel ou tel type d'investissement (gestion lourde ou déléguée, risque plus ou moins élevé, rentabilité élevée mais risque fort, ou faible avec moins de risque...).

Mais cette stratégie ne doit pas être guidée par un seul point : l'avantage fiscal.

Recette pour un vrai avantage fiscal : gagner moins, tout jouer sur le rouge au casino et perdre, on économisera l'ISF... acheter des voitures neuves qui décotent, et diminuent la base ISF...

Mais est-ce bon pour vous ? c'est votre choix, mais vous l'aurez décidé.

Des gens se marient ou se pacsent pour économiser d'impôt sur le revenu. Cet engagement doit-il être guidé par ce seul avantage avec les risques que cela comporte. On se marie si on aime l'autre et que le couple semble solide, pas pour économiser pendant 5 ans un peu d'impôts. On peut aussi faire 10 enfants. Cela génère aussi des économies d'impôts...

Bref ....

La diminution d'impôt ne doit jamais être un but, mais un bonus. En Gestion de Patrimoine (la vraie...), on considère que c'est la cerise sur le gâteau. Rien d'autre.

CLIQUEZ ICI pour accéder à la vidéo d'explication du simulateur

Cet achat immobilier va vous amener de la gestion, mais bien mené, la défiscalisation est possible !

calculer rendement locatif ne suffit pas. Quand j'utilise mon outil de simulation investissement locatif excel, je paramètre les travaux en plus, ce qui permet de générer dès le début des économies substantielles en Impôt sur le revenu, et en CSG-CRDS. Je l'appelle ma calculette investissement locatif ! Et oui, le simulateur immobilier a son petit nom...

Mon premier investissement locatif sans apport a été possible parce que le projet avait étudié précisément. Le banquier dit plus facilement oui quand il a tous les éléments, y-compris ceux que beaucoup de gens négligent...

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Résumé :

Avantages et inconvénients, fiscalité de la location de meublé.

Statuts possibles : LMP - LMNP : explications - y voir plus clair

Souvent, on me questionne sur l'avantage (fiscal bien sûr !!) qu'il  existe à louer en meublé.

La location de meublé est une activité commerciale qui bénéficie d'abattements spécifiques sur les recettes.

Sur ce qui reste (50 % ou 71 % des recettes), on paiera l'impôt et la CSG-CRDS.

Point important : Une vraie location de meublé, c'est souvent ce qu'on appelle un "gîte" pour les locations de vacances.

Ca veut dire qu'il y a les meubles, bien évidemment, mais aussi l'électroménager, la Télé, la Vaisselle...

Le service des impôts peut donc décider que votre appartement dans lequel vous avez mis un lit, un bureau et une table avec 2 chaises ne répond pas vraiment au cahier des charges, et il peut requalifier le bail en location nue. Le risque est faible, mais il existe. Une dénonciation d'un voisin, d'un ancien locataire avec qui vous avez eu des soucis...

Adieu l'abattement !

Il pourra en être de même si votre locataire décide de vous planter sur le paiement du loyer, il fera valoir que le meublé n'en est pas un, qu'il s'agit d'un location nue dans laquelle vous avez mis à sa disposition des meubles, et vous serez marron de tous les côtés.

Voilà pour les généralités et les règles de prudence..

Pour comprendre les deux types de fiscalité et donc l'imposition de revenus fonciers, et l'imposition de revenus de location de meublé.

Voyons les différences entre la location "nue" et la location de meublé.

Il existe ensuite deux types de location de meublé :

- LMP : Location de Meublé Professionnel (généralement une SARL exploite l'activité de location de meublés)

- LMNP : Location de Meublé Non Professionnel. Valable pour un particulier. Fiscalité du Micro BIC

A quel type de bien se prête le meublé dans certains cadres fiscaux (Censi-Bouvard, par exemple) ?

- les EHPAD (Résidences médicalisées qui présentent un autre avantage fiscal  la valeur du bien en EHPAD n'est pas sujette à l'ISF Impôt de solidarité sur la Fortune).

- les Résidences de tourisme (villages autour d'un golf, résidences de montagne, ou près des plages)

- résidence étudiantes

- chambres dans des résidences qu'on appelle "Hotel-Bureau". Type chambre avec Kitchenette dans les grandes villes.

Intérêt de louer en meublé ou en nu ?

On dit que cette fiscalité de meublé est avantageuse. Oui, si on n'a pas de crédit sur le bien qui permettrait de déduire les intérêts d'emprunt, les taxes, assurances ... des revenus fonciers.

Autre avantage : Un locataire de meublé est censé avoir un autre domicile, et donc, s'il ne paye pas, on peut l'expluser plus facilement.

C'est une belle théorie. Car si votre locataire loue votre logement en meublé, et qu'il s'agit de son domicile fiscal, c'est quasiment aussi sûr pour lui qu'une location nue.

Petit avis personnel : La Location de Meublé est ce qu'on appelle une niche fiscale.

Pourquoi le propriétaire bénéficierait-il d'un abattement de 50 % sur ces revenus, et pas l'ouvrier qui travaille toute la semaine sur son salaire ?

Le taux d'abattement de 50 % était de 71 %.

Si on compare ce taux avec celui du micro foncier (30 %), il est tout à fait logique de le ramener à ce niveau là.

Et l'avantage fond alors comme neige au soleil.

Cet abattement est censé correspondre aux frais de l'exploitant du meublé : Electricité, eau, taxes, assurances, usure des meubles, de l'équipement électroménager, de la HIFI, Vidéo... Mais il n'y a aucune raison que cet abattement reste à 50 %. Après tout, si ce 30 % ne suffit plus à maintenir une rentabilité suffisante, les propriétaires lacheront cette fiscalité, et mettront en location en nu !

différences entre Location "nue" et Location de meublé.

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Suite à une question d'un visiteur,

Quelque infos sur les SCPI Scellier.

Le seul avantage de la SCPI Scellier est la dilution du risque.

Pour le reste, c'est la même chose : produits loués peu cher, chers à l'achat (+ 40 %), frais d'acquisition élevés sur certains supports pierre papier (parfois jusqu'à 15 ou 20 % -j'en ai vu à ces prix, ben oui, mais c'est défiscalisant, les Français sont prêts à payer cher pour éviter l'impôt, alors, on le leur fait payer...).

Il faut que l'intérêt fiscal soit réel et supérieur au surcoût payé par rapport à des SCPI généralistes.

Les SCPI Scellier auront un rendement probablement inférieur aux SCPI habituelles, puisque "l'impôt vous paye votre investissement". Enfin, Mais c'est bien sûr (comme on disait dans je ne sais plus quel dessin animé ou BD).

Pour finir sur les parts de SCPI, il s'agit d'un marché peu liquide. C'est-à-dire que l'on met en vente nos parts, comme une action sur le marché financier, et on attend...

Bref, je rappelle que si l'on investit dans l'immo, on achète de la pierre (qu'elle soit concrète ou papier), c'est à dire que l'on achète un bien que l'on devra revendre, si possible avec une plus-value. Pendant sa détention, on doit bénéficier d'un revenu suffisant pour payer les échéances de prêt. (en SCPI également, on achète à crédit, c'est en tout cas vivement conseillé).

Ce revenu doit être supérieur au revenu qu'aurait dégagé notre épargne disponible investie, et l'enrichissement résultant de l'effort d'épargne consenti pendant l'acquisition (si celui-ci est nécessaire) doit être supérieur à celui généré par un bon contrat d'assurance vie (compter entre 4 et 4.5 % de rendement annuel - à 4.5 %, un capital double en 16 années, l'immobilier ne va probablement pas doubler dans les 16 prochaines années).

Pour les SCPI, je préfère les bonne vieilles SCPI d'immobilier de bureau et de commerces :

- Louées pour certaines sur la base de 6,5 à 8 % de la valeur de la part (bien choisir - frais d'acquisition d'environ 9 % - voir sur les sites de bourse en ligne leur rubrique SCPI).

- Pas d'économie d'impôt. Mais il vaut souvent mieux gagner 8, et payer de l'impôt que 4 et ne pas en payer (ceci est très souvent vrai, mais pas toujours, voir selon votre situation)...