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Pour mon premier immeuble (242.600 € de budget global), 4 studios et 2 T1 (1.500 € de loyers mensuels annoncés), j'ai utilisé mon simulateur d'achat. Ca ne passait pas réellement (sur le papier).

Mais connaissant le marché sur la ville, j'ai estimé qu'on pouvait passer à 1.800 € rapidement avec des travaux de relookage (4 apparts étaient vides sur les 6). Je m'en suis convaincu après visite. De plus, 6 locataires, ce sont des risques répartis.
Dès le départ, j'ai aussi prévu 1 mois et demi de vacance locative : petite surface = gros turn-over, et clientèle étudiante = vacance en juillet août. Finalement, j'ai en moyenne 68 loyers sur 72.

Loyers mensuels : à l'achat en 2006 : 1.500 € charges incluses

Evolution : 1.860 € en 2010. en 2015 : 2060 € hors charges. grâce aux travaux réalisés, et au positionnement

Voir la vidéo : Comment améliorer la rentabilité d'un appartement et le louer plus cher (10mn)
Rendement locatif à 100 % : 10,60 % - Rendement financier : 9,22 %.

J'étais sûr de mon projet. Après un premier avis positif d'une banque (qui s'est dédite quinze jours plus tard !), ma femme et moi avons signé le compromis. Moi, je tremblais un peu. Ca faisait quand même 1.600.000 Francs ! Le tremblement était un peu plus intense chez le Notaire !!

J'ai pu acheter 2 immeubles de plus, toujours sans apport, sur les 18 mois qui ont suivi. soit 12 appartements entre novembre 2006 et avril 2008, via 2 SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Comment j'ai fait ? J'ai utilisé des méthodes d'analyse des investissements immobiliers locatif, à partir d'un simulateur d'achat immobilier que j'ai créé.

Voir la vidéo : Analyse financière de mon premier investissement Immobilier Locatif (4mn30)

Voir la vidéo : Tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'investissement locatif (10 mn)

Voir la vidéo : Ce qu'il faut savoir avant d'aller visiter un appartement pour le louer (1mn30)

Je suis allé voir 3 nouvelles banques :

Bilan : Pour un achat immobilier sans apport. Deux voulaient me suivre ainsi. La 3ème voulait un apport. Chacune a ses règles. On ne peut aller contre ! Mais il faut connaître les règles des banquiers, pour éviter de perdre du temps avec certaines...

Moralité...
Qui ne tente rien n'a rien.

Evidemment, investir dans l'immobilier locatif, c'est un risque. Mais bien calculé, avec trop de prudence, plutôt que trop peu, cela peut devenir un formidable levier de développement patrimonial, dans un premier temps, puis des revenus, dans un second temps...

En attendant, acheter pour louer sans apport est un vrai levier d'enrichissement. Les locataires paieront la quasi totalité voire la totalité du crédit, et donc de l'investissement immobilier réalisé. Aucun système d'épargne ne peut offrir ce type d'enrichissement.

Mon point de départ a été mon Simulateur d'achat.
Tout se calcule automatiquement.
Loyers = 1.860 €. (10,5 mois de loyers reçus par an sur chaque appart).
- Traite = Crédit / 25 ans : 1.400 €
- Taxe foncière : 2.300 €.
= Résultat : 0 € de trésorerie mensuelle. Pas de coût en effort d'épargne, pas de recette. Bref, j'achète un immeuble de 210.000 € pour Zéro €, sans apport. En contrepartie, il y a quand même du travail : gestion, travaux, recherche de locataires, préparation des baux, comptabilité, édition de quittances, états des lieux, il y a aussi des risques : impayés, dégradations... Mais est-ce que ça vaut le coup ? Mon avis : OUI.

J'ai un outil pour programmer les travaux en fonction de l'impact fiscal, calculer les impôts sur revenus fonciers.

Me concernant, j'ai prévu des travaux déductibles (financés par le solde positif mensuel et le différé de remboursement des 5 mois) afin d'éviter l'impôt et la CSG-CRDS.

Vidéo : Etude de mon premier projet et pourquoi je n'ai pas investi. (et pourquoi je m'en mords les doigts !!)

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En testant le simulateur, vous verrez comment ma calculette investissement locatif fonctionne et quelles conclusions elle peut tirer des chiffres en  moins de 5 minutes..

Un investissement locatif sans apport était possible en 2008. Aujourd'hui, l'apport risque d'être nécessaire, sauf si le calcul de rendement locatif rassure le banquier.

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Les clés de la réussite dans l'immobilier locatif : Prévoir ce qu'on ne prévoit jamais !

Parce que la traite et le loyer ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte.

En fonction de votre revenu, du nombre de parts fiscales de votre foyer (et donc votre tranche marginale d'imposition =TMI), l'acquisition de votre investissement locatif risque de vous coûter plus d'argent que prévu. Il va en effet vous priver d'une part de vos autres revenus (salaires, pensions...), car il va falloir assumer des coûts qui souvent ne sont pas prévus au départ : l'impôt sur le revenu, la CSG-CRDS (15,5 %), la vacance locative, les impayés, financement des rénovations votées par la copropriété...
 

Investir dans l'immobilier locatif c'est :
Préparer sa retraite, Améliorer ses revenus, Créer ou Transmettre un patrimoine, S'enrichir, Entreprendre, Prendre des Risques, mais c'est aussi prévoir. Il faut donc connaître les règles et anticiper le futur...

Pourquoi ?
Il va falloir payer les assurances, charges de copropriété, impôts et CSG-CRDS sur ce nouveau revenu foncier, travaux d'entretien...
Ca, c'est quand tout va bien. Prévoyons également le pire : assumer les impayés, dégradations, vacances locatives.

Sans la prise en compte de tous ces éléments, le projet peut tourner au fiasco pour vous et votre famille. C'est souvent la raison des échecs, des abandons, du dégoût et des reventes rapides de biens qui auraient pu être rentables. C'est dommage de ne pas gagner une partie gagnée d'avance... J'ai mis en place des solutions (méthodes d'analyse de projet, outils de calcul, simulateurs d'achat immobilier) qui peuvent vous aider dans votre projet.

Voir la vidéo : Analyse financière de mon premier investissement Immobilier Locatif  (4mn30)

Voir la vidéo : Tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'investissement locatif  (10 mn)

Voir la vidéo : Ce qu'il faut savoir avant d'aller visiter un appartement pour le louer  (1mn30)

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Exemple de financement : Mon premier immeuble en chiffres                                                                                   Quelle fiscalité choisir ?

Location en Meublé : Eden des investisseurs ?

LMNP : Location Meublé Non Professionnel                LMP : Location Meublé Professionnel

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              Dans cet article :                                                 et dans la  vidéo de l'étude au simulateur :

Pourquoi j'ai dit NON ?

Le projet : investissement immobilier studio ou T1 à Bordeaux à 12 ou 14 % de rendement locatif.

Des taux de rêve...  Pourquoi je n'ai pas acheté, alors que tous les signaux étaient au vert ?

Voici les détails qui font prendre le risque d'investir ou non sur un type de bien immobilier locatif.

Investir, entreprendre, c'est toujours prendre un risque. Est-on prêt à le prendre ou pas ? C'est une affaire de personnes.

Quand je vivais à Bordeaux, en 2000, je voulais acheter des studios qui valaient environ 25 à 30.000 €, et qui se louaient 300 € par mois (rentabilité brute : 12 % - c'est très bon...).

Je suis allé voir mon sympathique banquier, avec une impression de mon premier simulateur d'achats immobiliers.

Voir la vidéo du simulateur de ce type d'achat, et pourquoi je n'ai pas acheté !

Mon projet était d'acheter un studio tous les 5 ans, et d'en avoir 6 pour compléter ma retraite. Je pensais qu'un emprunteur qui investit pouvait les intéresser.

Il m'a répondu : "Oui. Le projet est bon. Mais il faut commencer petit".

J'avais prévu également un projet sur une base d'achat tous les 7 ans.

Il m'a proposé de me suivre avec un achat tous les 7 ans (pour limiter l'encours, il faut attendre que le capital restant dû sur le premier achat ait diminué, afin que l'encours global soit acceptable en terme de risque pour le banquier). (euh, et le client ? On s'en fout, nous on est le banquier, on vient de vous le dire !)

C'est bien là le problème. Le risque est bien supérieur avec un seul locataire qu'avec plusieurs.

Mais le banquier ne pense pas "risque pour le client", il pense "risque pour ma banque". Son "précieux, son bel argent" (dixit Arpagon). Connaître les règles des banquiers.

Et là, j'ai fait l'erreur de ma vie (pour l'immobilier) : je ne suis allé voir qu'une seule banque.

En allant en voir 10, l'une d'entre elles m'aurait peut-être dit : "je vous en finance un, et d'autres banques vous en financeront d'autres". Mais rien n'en a été.

Je suis donc reparti et suis resté avec la certitude qui venait de m'être livrée :

Un seul achat pendant 5 ou 7 ans  =  un seul locataire pendant 5 ou 7 ans.

Bref, si j'ai un impayé durable, je suis dedans comme il faut. J'ai donc laissé tomber mon projet à ce moment là. (avec les lois très protectrices des locataires, il faut savoir être un peu prudent)

Pour finir sur cette "expérience malheureuse", aujourd'hui, un studio à Bordeaux vaut entre 65 et 80.000 €. En en achetant 10, imaginez le massacre...

Mais la prudence ayant guidé ma décision, j'ai assuré mon quotidien, pas de spéculation avec l'immobilier, aux dépens de ma sécurité financière, et de ma famille.

Donc, investir, oui. Comment, combien ? C'est à chacun de voir, en fonction de sa sensibilité au risque.

Personnellement, j'ai choisi :

Beaucoup de locataires, avec 3 immeubles = Risques dilués.

On appelle cela la mutualisation des risques.

C'est donc ce que j'ai retiré de cette expérience : Il faut mutualiser le risque. Quel est le meilleur moyen en immobilier de répartir les risques locatifs ? Acheter un immeuble de rapport !

Voir la vidéo du financement de mon premier immeuble sur le simulateur d'achat.

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