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>>rubrique fiscalité
Il existe deux grand types d'imposition sur les revenus locatifs :
- La location nue - Non meublée : Dans ce cas, les revenus sont intégralement réintégrés dans les revenus professionnels et sont soumis à l'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques),
après déduction :
- soit des charges liées au bien loué (intérêts d'emprunts, travaux d'entretien, assurances du bien ou sur les loyers impayés, impôts fonciers...)
- soit d'un abattement forfaitaire de 30 %. Dans ce cas, on ne déduit plus aucune charge.
- La Location meublée : Dans ce cas, les revenus locatifs subissent un abattement forfaitaire de 50 %. Les 50 % restants sont intégralement ajoutés aux revenus professionnels et sujets à l'imposition sur le revenu.
Dans les deux cas, les revenus entraîneront des suppléments d'impôts, au minimum à votre taux marginal d'imposition. C'est à dire au taux le plus élevé auquel votre revenu est taxé. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, 100 € de revenu supplémentaire seront taxés à 30 %, c'est ça le taux marginal d'imposition (TMI).
Le choix meublé / non meublé n'est pas toujours évident. On peut croire que 50 % d'abattement sont énormes, et que rien que pour cela, il faut foncer sur la solution du meublé.
C'est avant tout le marché locatif qui dirige. On peut louer un meublé à un étudiant, ou à des travailleurs en déplacement, ou mission ponctuelle. Mais il est moins facile de louer un T3 / T4 en meublé à une famille de 4 personnes.
Par ailleurs, il existe des montages financiers qui permettent d'augmenter artificiellement et tout à fait légalement la charge d'intérêts d'emprunts par exemple, ce qui augmente les charges, et donc, diminue les impôts. Ces solutions peuvent être le crédit in fine. On paye les intérêts pendant toute la durée du crédit, et à la fin du prêt, on rembourse la totalité du capital emprunté. Cela est possible lorsqu'on dispose d'une mise de fonds permettant de garantir à l'établissement prêteur la bonne fin de ce contrat généralement la moité actuellement). Par exemple, on dispose de 150.000 €. On peut emprunter un peu moins du double sur 15 ans avec cette solution. Les 150.000 € placés sur 15 ans en assurance-vie permettent à l'établissement prêteur de savoir que 15 ans plus tard, les 280.000 € seront présents grâce aux intérêts produits sur le placement.
Toutes les banques ne pratiquent pas ce type de financement, certaines y sont même plutôt allergiques. (Trop spéculatif selon elles). C'est surtout très employé dans les pays anglo-saxons. En fait, il s'agit d'un formidable effet de levier. Lorsqu'on a 150.000 € de disponibles, on pense qu'il faut les placer en immobilier, car la pierre, "ya que ça de vrai". Erreur. La pierre est rentable si elle permet de gonfler un capital de départ (effet de levier) plus qu'un placement financier, ou même de construire un patrimoine sans mise de départ, en finançant tout avec le crédit.
CREDIT IN FINE : Le schéma financier.
Tout d'abord, sans mise de départ, n'y pensez même pas.
Ensuite, les banques n'aiment pas trop ce schéma qu'elles trouvent trop spéculatif !
D'un côté, la banque vous facture des intérêts d'emprunt déductibles du revenu foncier (intérêts qui ne diminuent pas d'année en année, puisque le capital restant dû reste le même pendant toute le durée du crédit), de l'autre le contrat d'assurance-vie qui garantit la bonne fin du contrat de prêt produit des intérêts qui profitent à l'assuré (le propriétaire en tant que personne physique, et non au bailleur en tant que personne morale).
De plus, pendant la durée du prêt, l'assurance décès couvrant le crédit garantit à vos conjoints, enfants, ayants-droit divers le versement d'un capital égal au capital restant dû au moment de votre éventuel décès, pendant que votre capital placé vit avec la fiscalité de l'assurance-vie que nous n'expliquerons pas en détails, mais qui permet de transmettre (si le capital a été versé au contrat d'assurance avant 70 ans) à chacun des ayants-droit 152.500 € en franchise totale de droits de succession. C'est donc un très bon moyen d'être prévoyant, en construisant un patrimoine, et éventuellement en créant des revenus complémentaires moins fiscalisés.
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