IMMOBILIER LOCATIF : Liens vers des vidéos plus bas
ou ICI pour ma chaîne de l'immobilier Locatif
Pour mon premier immeuble (242.600 € de budget global), 4 studios et 2 T1 (1.500 € de loyers mensuels annoncés), j'ai utilisé mon simulateur d'achat. Ca ne passait pas réellement (sur le papier).
Mais connaissant le marché sur la ville, j'ai estimé qu'on pouvait passer à 1.800 € rapidement avec des travaux de relookage (4 apparts étaient vides sur les 6). Je m'en suis convaincu après visite. De plus, 6 locataires, ce sont des risques répartis.
Dès le départ, j'ai aussi prévu 1 mois et demi de vacance locative : petite surface = gros turn-over, et clientèle étudiante = vacance en juillet août. Finalement, j'ai en moyenne 68 loyers sur 72.
Loyers mensuels : à l'achat en 2006 : 1.500 € charges incluses
Evolution : 1.860 € en 2010. en 2015 : 2060 € hors charges. grâce aux travaux réalisés, et au positionnement
Voir la vidéo : Comment améliorer la rentabilité d'un appartement et le louer plus cher (10mn)
Rendement locatif à 100 % : 10,60 % - Rendement financier : 9,22 %.
J'étais sûr de mon projet. Après un premier avis positif d'une banque (qui s'est dédite quinze jours plus tard !), ma femme et moi avons signé le compromis. Moi, je tremblais un peu. Ca faisait quand même 1.600.000 Francs ! Le tremblement était un peu plus intense chez le Notaire !!
J'ai pu acheter 2 immeubles de plus, toujours sans apport, sur les 18 mois qui ont suivi. soit 12 appartements entre novembre 2006 et avril 2008, via 2 SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Comment j'ai fait ? J'ai utilisé des méthodes d'analyse des investissements immobiliers locatif, à partir d'un simulateur d'achat immobilier que j'ai créé.
Voir la vidéo : Analyse financière de mon premier investissement Immobilier Locatif (4mn30)
Voir la vidéo : Tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'investissement locatif (10 mn)
Voir la vidéo : Ce qu'il faut savoir avant d'aller visiter un appartement pour le louer (1mn30)
Je suis allé voir 3 nouvelles banques :
Bilan : Pour un achat immobilier sans apport. Deux voulaient me suivre ainsi. La 3ème voulait un apport. Chacune a ses règles. On ne peut aller contre ! Mais il faut connaître les règles des banquiers, pour éviter de perdre du temps avec certaines...
Moralité...
Qui ne tente rien n'a rien.
Evidemment, investir dans l'immobilier locatif, c'est un risque. Mais bien calculé, avec trop de prudence, plutôt que trop peu, cela peut devenir un formidable levier de développement patrimonial, dans un premier temps, puis des revenus, dans un second temps...
En attendant, acheter pour louer sans apport est un vrai levier d'enrichissement. Les locataires paieront la quasi totalité voire la totalité du crédit, et donc de l'investissement immobilier réalisé. Aucun système d'épargne ne peut offrir ce type d'enrichissement.
Mon point de départ a été mon Simulateur d'achat.
Tout se calcule automatiquement.
Loyers = 1.860 €. (10,5 mois de loyers reçus par an sur chaque appart).
- Traite = Crédit / 25 ans : 1.400 €
- Taxe foncière : 2.300 €.
= Résultat : 0 € de trésorerie mensuelle. Pas de coût en effort d'épargne, pas de recette. Bref, j'achète un immeuble de 210.000 € pour Zéro €, sans apport. En contrepartie, il y a quand même du travail : gestion, travaux, recherche de locataires, préparation des baux, comptabilité, édition de quittances, états des lieux, il y a aussi des risques : impayés, dégradations... Mais est-ce que ça vaut le coup ? Mon avis : OUI.
J'ai un outil pour programmer les travaux en fonction de l'impact fiscal, calculer les impôts sur revenus fonciers.
Me concernant, j'ai prévu des travaux déductibles (financés par le solde positif mensuel et le différé de remboursement des 5 mois) afin d'éviter l'impôt et la CSG-CRDS.
>> Pour recevoir GRATUITEMENT le simulateur, cliquez ICI >>
Contactez-moi via la rubrique CONTACT si vous souhaitez des conseils personnalisés pour vous aider dans vos investissements. (devis sur demande)
En testant le simulateur, vous verrez comment ma calculette investissement locatif fonctionne et quelles conclusions elle peut tirer des chiffres en moins de 5 minutes..
Un investissement locatif sans apport était possible en 2008. Aujourd'hui, l'apport risque d'être nécessaire, sauf si le calcul de rendement locatif rassure le banquier.
Liens Utiles
méthodologie d'analyse au simulateur investissement locatif
investir immobilier - club investisseur immobilier - investir dans l'immobilier locatif - achat immobilier locatif - investissement locatif - investissement immobilier - acheter pour louer - achat locatif - investissement immobilier locatif - investir immobilier locatif - acheter un appartement pour le louer - investissement locatif ancien - conseil investissement locatif - investir en immobilier - achat immobilier locatif - investir dans le locatif - faire un investissement locatif - investissement locatif ancien défiscalisation - crédit investissement locatif - se lancer dans l'immobilier - Préparer sa retraite - simulation pret investissement locatif - acheter sans apport - investissement locatif sans apport - acheter pour louer sans apport - achat locatif sans apport - investir immobilier sans apport - investir immobilier locatif sans apport - acheter sans apport pour louer - investissement immobilier sans apport - achat immobilier locatif - acheter un appartement pour le louer - Préparer sa retraite - jeune investisseur immobilier - investisseur immobilier débutant - club investisseur immobilier - jeune investisseur - devenir investisseur immobilier - investisseurs immobiliers - réussir dans l'immobilier - conseil investissement locatif - devenir riche avec l'immobilier - réussir dans l'immobilier - comment devenir investisseur immobilier - projet immobilier locatif - se lancer dans l'immobilier
commenter cet article …
/image%2F0557602%2F20150109%2Fob_f4cdfd_youtube-image-de-film.JPG)