Investir dans l'immobilier : Un Studio à 12 % de rendement ! Prise de risque - Oui ou Non ?

              Dans cet article :                                                 et dans la  vidéo de l'étude au simulateur :

Pourquoi j'ai dit NON ?

Le projet : investissement immobilier studio ou T1 à Bordeaux à 12 ou 14 % de rendement locatif.

Des taux de rêve...  Pourquoi je n'ai pas acheté, alors que tous les signaux étaient au vert ?

Voici les détails qui font prendre le risque d'investir ou non sur un type de bien immobilier locatif.

Investir, entreprendre, c'est toujours prendre un risque. Est-on prêt à le prendre ou pas ? C'est une affaire de personnes.

Quand je vivais à Bordeaux, en 2000, je voulais acheter des studios qui valaient environ 25 à 30.000 €, et qui se louaient 300 € par mois (rentabilité brute : 12 % - c'est très bon...).

Je suis allé voir mon sympathique banquier, avec une impression de mon premier simulateur d'achats immobiliers.

Voir la vidéo du simulateur de ce type d'achat, et pourquoi je n'ai pas acheté !

Mon projet était d'acheter un studio tous les 5 ans, et d'en avoir 6 pour compléter ma retraite. Je pensais qu'un emprunteur qui investit pouvait les intéresser.

Il m'a répondu : "Oui. Le projet est bon. Mais il faut commencer petit".

J'avais prévu également un projet sur une base d'achat tous les 7 ans.

Il m'a proposé de me suivre avec un achat tous les 7 ans (pour limiter l'encours, il faut attendre que le capital restant dû sur le premier achat ait diminué, afin que l'encours global soit acceptable en terme de risque pour le banquier). (euh, et le client ? On s'en fout, nous on est le banquier, on vient de vous le dire !)

C'est bien là le problème. Le risque est bien supérieur avec un seul locataire qu'avec plusieurs.

Mais le banquier ne pense pas "risque pour le client", il pense "risque pour ma banque". Son "précieux, son bel argent" (dixit Arpagon). Connaître les règles des banquiers.

Et là, j'ai fait l'erreur de ma vie (pour l'immobilier) : je ne suis allé voir qu'une seule banque.

En allant en voir 10, l'une d'entre elles m'aurait peut-être dit : "je vous en finance un, et d'autres banques vous en financeront d'autres". Mais rien n'en a été.

Je suis donc reparti et suis resté avec la certitude qui venait de m'être livrée :

Un seul achat pendant 5 ou 7 ans  =  un seul locataire pendant 5 ou 7 ans.

Bref, si j'ai un impayé durable, je suis dedans comme il faut. J'ai donc laissé tomber mon projet à ce moment là. (avec les lois très protectrices des locataires, il faut savoir être un peu prudent)

Pour finir sur cette "expérience malheureuse", aujourd'hui, un studio à Bordeaux vaut entre 65 et 80.000 €. En en achetant 10, imaginez le massacre...

Mais la prudence ayant guidé ma décision, j'ai assuré mon quotidien, pas de spéculation avec l'immobilier, aux dépens de ma sécurité financière, et de ma famille.

Donc, investir, oui. Comment, combien ? C'est à chacun de voir, en fonction de sa sensibilité au risque.

Personnellement, j'ai choisi :

Beaucoup de locataires, avec 3 immeubles = Risques dilués.

On appelle cela la mutualisation des risques.

C'est donc ce que j'ai retiré de cette expérience : Il faut mutualiser le risque. Quel est le meilleur moyen en immobilier de répartir les risques locatifs ? Acheter un immeuble de rapport !

Voir la vidéo du financement de mon premier immeuble sur le simulateur d'achat.

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Comments

[GILLET]

Bonjour, votre site est extrêmement bien fait et c'est une mine d'informations... BRAVO ! J'ai par contre une question pour laquelle je n'ai pas trouvé de réponse. Je souhaite vendre une maison de ville avec 3appartements dont je suis propriétaire mais je veux vendre sans locataires. Les baux ne se terminent pas à la même date. Puis-je malgré tout leur donner le préavis de 6 mois afin que les locataires libèrent en même temps les 3 appartements et ainsi pouvoir mettre en vente plus facilement.

Merci par avance pour votre réponse.