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25 janvier 2015 7 25 /01 /janvier /2015 04:59

Un revenu qui a un coût...

Les clés de la réussite dans l'immobilier locatif : Prévoir ce qu'on ne prévoit jamais !

Parce que la traite et le loyer ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte.

En fonction de votre revenu, du nombre de parts fiscales de votre foyer (et donc votre tranche marginale d'imposition =TMI), l'acquisition de votre investissement locatif risque de vous coûter plus d'argent que prévu. Il va en effet vous priver d'une part de vos autres revenus (salaires, pensions...), car il va falloir assumer des coûts qui souvent ne sont pas prévus au départ : l'impôt sur le revenu, la CSG-CRDS (15,5 %), la vacance locative, les impayés, financement des rénovations votées par la copropriété...
 

Investir dans l'immobilier locatif c'est :
Préparer sa retraite, Améliorer ses revenus, Créer ou Transmettre un patrimoine, S'enrichir, Entreprendre, Prendre des Risques, mais c'est aussi prévoir. Il faut donc connaître les règles et anticiper le futur...


Pourquoi ?
Il va falloir payer les assurances, charges de copropriété, impôts et CSG-CRDS sur ce nouveau revenu foncier, travaux d'entretien...
Ca, c'est quand tout va bien. Prévoyons également le pire : assumer les impayés, dégradations, vacances locatives.

Sans la prise en compte de tous ces éléments, le projet peut tourner au fiasco pour vous et votre famille. C'est souvent la raison des échecs, des abandons, du dégoût et des reventes rapides de biens qui auraient pu être rentables. C'est dommage de ne pas gagner une partie gagnée d'avance... J'ai mis en place des solutions (méthodes d'analyse de projet, outils de calcul, simulateurs d'achat immobilier) qui peuvent vous aider dans votre projet.

Voir la vidéo : Analyse financière de mon premier investissement Immobilier Locatif  (4mn30)

Voir la vidéo : Tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'investissement locatif  (10 mn)

Voir la vidéo : Ce qu'il faut savoir avant d'aller visiter un appartement pour le louer  (1mn30)

 

Retour à l'accueil                                                                          Liens Utiles

Exemple de financement : Mon premier immeuble en chiffres                                                                                   Quelle fiscalité choisir ?

Location en Meublé : Eden des investisseurs ?

LMNP : Location Meublé Non Professionnel                LMP : Location Meublé Professionnel

 

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17 janvier 2015 6 17 /01 /janvier /2015 22:20

Votre projet...

Pour une étude gratuite de votre projet.

Allez à la rubrique     CONTACT

Laissez les données concernant votre projet. Pour voir ce qui est nécessaire pour une analyse, voir la vidéo.

Voir la vidéo du simulateur d'achat pour voir la façon dont il permet d'évaluer un bien sur le plan financier. 

VIDEO

 

Inscrivez-vous à la newsletter et recevez le simulateur                            >   >  >  >  > > > > >>>

ATTENTION :
Les articles suivants montrent la page 1 de mon simulateur d'achat !

J'ai également mis au point des outils permettant de faire des simultaions rapidement, afin de savoir si un projet est viable, ou quel effort d'épargne il peut représenter.

Je ne donnerai pas d'avis sur le projet en terme de solvabilité du locataire, de la demande du marché sur lequel vous êtes. Forte demande, ou offre trop abondante.

Contactez-moi pour me le soumettre.

Informations nécessaires pour une étude
Prix d'achat, hors frais d'agence,
Frais d'agence,
Coût prévisionnel des travaux,
Charges de copropriété,
Taxe foncière,
Loyer espéré hors charges,
Le produit :        Immeuble                          ==> Nombre de logements, loyer respectif et surface de chaque lot
                            Maison ou appartement   ==> Type (appart T4, Studio, Chambre d'étudiant, Maison...)

Avec toutes ces informations, je vous donnerai un avis purement mathématique sur le financement.

Pour aller plus avant, reportez-vous également à la page "UN REVENU QUI A UN COÛT"

 

 

 

 

 

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12 janvier 2015 1 12 /01 /janvier /2015 21:39

Quelle fiscalité ?

Voir cet article sur mon nouveau blog !

>>rubrique fiscalité

 

   Il existe deux grand types d'imposition sur les revenus locatifs :   

 

- La location nue - Non meublée : Dans ce cas, les revenus sont intégralement réintégrés dans les revenus professionnels et sont soumis à l'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques),
après déduction : 
  • soit des charges liées au bien loué (intérêts d'emprunts, travaux d'entretien, assurances du bien ou sur les loyers impayés, impôts fonciers...)
  • soit d'un abattement forfaitaire de 30 %. Dans ce cas, on ne déduit plus aucune charge.

- La Location meublée : Dans ce cas, les revenus locatifs subissent un abattement forfaitaire de 50 %. Les 50 % restants sont intégralement ajoutés aux revenus professionnels et sujets à l'imposition sur le revenu.
 
Dans les deux cas, les revenus entraîneront des suppléments d'impôts, au minimum à votre taux marginal d'imposition. C'est à dire au taux le plus élevé auquel votre revenu est taxé. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, 100 € de revenu supplémentaire seront taxés à 30 %, c'est ça le taux marginal d'imposition (TMI).

Le choix meublé / non meublé n'est pas toujours évident. On peut croire que 50 % d'abattement sont énormes, et que rien que pour cela, il faut foncer sur la solution du meublé.
C'est avant tout le marché locatif qui dirige. On peut louer un meublé à un étudiant, ou à des travailleurs en déplacement, ou mission ponctuelle. Mais il est moins facile de louer un T3 / T4 en meublé à une famille de 4 personnes.

Par ailleurs, il existe des montages financiers qui permettent d'augmenter artificiellement et tout à fait légalement la charge d'intérêts d'emprunts par exemple, ce qui augmente les charges, et donc, diminue les impôts. Ces solutions peuvent être le crédit in fine. On paye les intérêts pendant toute la durée du crédit, et à la fin du prêt, on rembourse la totalité du capital emprunté. Cela est possible lorsqu'on dispose d'une mise de fonds permettant de garantir à l'établissement prêteur la bonne fin de ce contrat généralement la moité actuellement). Par exemple, on dispose de 150.000 €. On peut emprunter un peu moins du double sur 15 ans avec cette solution. Les 150.000 € placés sur 15 ans en assurance-vie permettent à l'établissement prêteur de savoir que 15 ans plus tard, les 280.000 € seront présents grâce aux intérêts produits sur le placement.

Toutes les banques ne pratiquent pas ce type de financement, certaines y sont même plutôt allergiques. (Trop spéculatif selon elles). C'est surtout très employé dans les pays anglo-saxons. En fait, il s'agit d'un formidable effet de levier. Lorsqu'on a 150.000 € de disponibles, on pense qu'il faut les placer en immobilier, car la pierre, "ya que ça de vrai". Erreur. La pierre est rentable si elle permet de gonfler un capital de départ (effet de levier) plus qu'un placement financier, ou même de construire un patrimoine sans mise de départ, en finançant tout avec le crédit.

CREDIT IN FINE : Le schéma financier.
Tout d'abord, sans mise de départ, n'y pensez même pas.
Ensuite, les banques n'aiment pas trop ce schéma qu'elles trouvent trop spéculatif !
D'un côté, la banque vous facture des intérêts d'emprunt déductibles du revenu foncier (intérêts qui ne diminuent pas d'année en année, puisque le capital restant dû reste le même pendant toute le durée du crédit), de l'autre le contrat d'assurance-vie qui garantit la bonne fin du contrat de prêt produit des intérêts qui profitent à l'assuré (le propriétaire en tant que personne physique, et non au bailleur en tant que personne morale).
De plus, pendant la durée du prêt, l'assurance décès couvrant le crédit garantit à vos conjoints, enfants, ayants-droit divers le versement d'un capital égal au capital restant dû au moment de votre éventuel décès, pendant que votre capital placé vit avec la fiscalité de l'assurance-vie que nous n'expliquerons pas en détails, mais qui permet de transmettre (si le capital a été versé au contrat d'assurance avant 70 ans) à chacun des ayants-droit 152.500 € en franchise totale de droits de succession. C'est donc un très bon moyen d'être prévoyant, en construisant un patrimoine, et éventuellement en créant des revenus complémentaires moins fiscalisés.
 
 
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24 mai 2010 1 24 /05 /mai /2010 13:24

Investir dans l'immobilier : Un Studio à 12 % de rendement ! Prise de risque - Oui ou Non ?

              Dans cet article :                                                 et dans la  vidéo de l'étude au simulateur :

Pourquoi j'ai dit NON ?

 

Le projet : investissement immobilier studio ou T1 à Bordeaux à 12 ou 14 % de rendement locatif.

Des taux de rêve...  Pourquoi je n'ai pas acheté, alors que tous les signaux étaient au vert ?

Voici les détails qui font prendre le risque d'investir ou non sur un type de bien immobilier locatif.

Investir, entreprendre, c'est toujours prendre un risque. Est-on prêt à le prendre ou pas ? C'est une affaire de personnes.

Quand je vivais à Bordeaux, en 2000, je voulais acheter des studios qui valaient environ 25 à 30.000 €, et qui se louaient 300 € par mois (rentabilité brute : 12 % - c'est très bon...).

Je suis allé voir mon sympathique banquier, avec une impression de mon premier simulateur d'achats immobiliers.

Voir la vidéo du simulateur de ce type d'achat, et pourquoi je n'ai pas acheté !

 

Mon projet était d'acheter un studio tous les 5 ans, et d'en avoir 6 pour compléter ma retraite. Je pensais qu'un emprunteur qui investit pouvait les intéresser.

Il m'a répondu : "Oui. Le projet est bon. Mais il faut commencer petit".

J'avais prévu également un projet sur une base d'achat tous les 7 ans.

Il m'a proposé de me suivre avec un achat tous les 7 ans (pour limiter l'encours, il faut attendre que le capital restant dû sur le premier achat ait diminué, afin que l'encours global soit acceptable en terme de risque pour le banquier). (euh, et le client ? On s'en fout, nous on est le banquier, on vient de vous le dire !)

C'est bien là le problème. Le risque est bien supérieur avec un seul locataire qu'avec plusieurs.

Mais le banquier ne pense pas "risque pour le client", il pense "risque pour ma banque". Son "précieux, son bel argent" (dixit Arpagon). Connaître les règles des banquiers.

Et là, j'ai fait l'erreur de ma vie (pour l'immobilier) : je ne suis allé voir qu'une seule banque.

En allant en voir 10, l'une d'entre elles m'aurait peut-être dit : "je vous en finance un, et d'autres banques vous en financeront d'autres". Mais rien n'en a été.

Je suis donc reparti et suis resté avec la certitude qui venait de m'être livrée :

Un seul achat pendant 5 ou 7 ans  =  un seul locataire pendant 5 ou 7 ans.

Bref, si j'ai un impayé durable, je suis dedans comme il faut. J'ai donc laissé tomber mon projet à ce moment là. (avec les lois très protectrices des locataires, il faut savoir être un peu prudent)

Pour finir sur cette "expérience malheureuse", aujourd'hui, un studio à Bordeaux vaut entre 65 et 80.000 €. En en achetant 10, imaginez le massacre...

Mais la prudence ayant guidé ma décision, j'ai assuré mon quotidien, pas de spéculation avec l'immobilier, aux dépens de ma sécurité financière, et de ma famille.

Donc, investir, oui. Comment, combien ? C'est à chacun de voir, en fonction de sa sensibilité au risque.

Personnellement, j'ai choisi :

Beaucoup de locataires, avec 3 immeubles = Risques dilués.

On appelle cela la mutualisation des risques.

C'est donc ce que j'ai retiré de cette expérience : Il faut mutualiser le risque. Quel est le meilleur moyen en immobilier de répartir les risques locatifs ? Acheter un immeuble de rapport !

Voir la vidéo du financement de mon premier immeuble sur le simulateur d'achat.

Recevoir Gratuitement ce simulateur d'achat : Inscrivez-vous à la newsletter

Une question, Un avis : CONTACT

<< Retour accueil                                                                                                Mon premier immeuble >> en chiffres      

 

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12 janvier 2010 2 12 /01 /janvier /2010 14:16

Notre ami le banquier :

Au départ, comme vous, j'étais seul avec mon projet devant les banquiers.

Le vôtre vous demandera :
- Que se passe-t-il en cas d'impayés ou de vacance locative. (bonne question mais jamais approfondie)
- Quel sera votre taux d'endettement après opération. (inutile et hors sujet)
- Prenez-vous une assurance loyer impayé. (question utile mais pas suffisante)

Ce qu'il ne vous demandera pas en revanche :
- Quel effort d'épargne représente ce projet d'investissement ?
- Quelles sont les charges de copropriété.
- Combien devrez-vous payer d'impôt et de CSG / CRDS sur ces revenus issus du locatif ? Pourrez-vous le faire ?

Il vous proposera un crédit le plus court possible. Pour lui (c'est sa seule préoccupation), le risque sera plus faible. (Grosse erreur). Pourquoi ?

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