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Les articles suivants montrent la page 1 de mon simulateur d'achat !

J'ai également mis au point des outils permettant de faire des simultaions rapidement, afin de savoir si un projet est viable, ou quel effort d'épargne il peut représenter.

Je ne donnerai pas d'avis sur le projet en terme de solvabilité du locataire, de la demande du marché sur lequel vous êtes. Forte demande, ou offre trop abondante.

Contactez-moi pour me le soumettre.

Informations nécessaires pour une étude
Prix d'achat, hors frais d'agence,
Frais d'agence,
Coût prévisionnel des travaux,
Charges de copropriété,
Taxe foncière,
Loyer espéré hors charges,
Le produit :        Immeuble                          ==> Nombre de logements, loyer respectif et surface de chaque lot
                            Maison ou appartement   ==> Type (appart T4, Studio, Chambre d'étudiant, Maison...)

Avec toutes ces informations, je vous donnerai un avis purement mathématique sur le financement.

Pour aller plus avant, reportez-vous également à la page "UN REVENU QUI A UN COÛT"

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Comments

[Vanessa]

Votre service est-il payant ?

[Laurent]

Les conseils en Gestion de Patrimoine sont payants.
J'ai également des formules de conseils qui peuvent être l'analyse de projets locatifs, ponctuels, ou sur le long terme.
Cordialement.
Laurent
investissement locatif intelligent
Investir dans l'immobilier nécessite d'être formé et de prendre tous les éléments en compte. C'est pour cela que dire oui ou non au LMP/LMNP avant d'avoir les éléments en mains, je ne fais pas ...

[Vamo]

Bonjour
Quelle réactivité ! Je suppose que cela fait partie des atouts qui vous permettent de bien gérer votre parc immobilier !
En réponse aux questions que vous soulevez sur la location meublée – nue, il y a ici un point de doute : j’envisage de louer à des étudiants et jeunes fraîchement émancipés les 2 studios et 2 t2.
C’est pour cela que je vais le faire en meublé. Et je compte environ 2500 euros par appartement pour les meubler. D’ailleurs je ne vous ai pas mis ce point dans la simulation. Le 5ème appartement,
un f3, je comptai le louer vide. Est-ce que, sachant qu'il s'agit d'un immeuble, je dois faire la déclaration séparément ou je peux réduire aussi un abattement de 50 % ?
Je compte prendre un crédit de 20 ou 25 ans pour les 220000 euros, pouvant apporter les frais de notaire et les frais d’ameublement. Sauf, si une étude sur la fiscalité révélait plus intéressant de
tout emprunter (et la banque accorde !)
Mon revenu imposable après abattement est de 32.000 euros, donc je suis bien dans la tranche de 30%.
Est-ce que avec ces nouvelles données mon projet vous semble viable ? Générerai-je du cash flow après impôts ? Devrai-je effectuer un effort d'épargne ?
Je compte aussi que les impôts seront payables vers septembre de la deuxième année. Les loyers déjà perçus me permettront d'avoir un fond de roulement au moins jusqu'à la deuxième année.
Je vous remercie encore de votre aide.
Par ailleurs, comme il se passe avec vos investissements ? J'adore le côte terre à terre de vos exemples, clairs et nets.

[Vamo]

Bonjour
Je viens de découvrir votre blog, parce que je cherche de informations "vrais" sur l'investissement locatif, moi-même ayant un projet. Ce que j'ai trouvé m'a beaucoup aidé à voir une vue d'ensemble
sur l'investissement. Certaines choses auxquelles on ne pense pas forcement et qui sont très importantes.
Vous vous offrez généreusement (merci beaucoup) pour nous dire si vous voyez viable notre projet. Pourriez-vous me dire qu'est-ce que vous en pensez ?
Prix d'achat, hors frais d'agence, 220000
Frais d'agence, 10000
Coût prévisionnel des travaux, - uniquement coup de neuf, peintures - 2000
Charges de copropriété, 0
Taxe foncière, 2000
Loyer espéré hors charges, 2520
Le produit : Immeuble ==> Nombre de logements, loyer respectif et surface de chaque lot
En meublé : T1 - 23 m2 - 425 ; t1 - 23 m2 - 425 ; T2 - 35 m2 - 525; t2 - 35 m2 - 525
En nu : T3 - 52 m2 - 600
Sachant que je suis imposé à 30 %; 1 part.

Dans mes calculs, je n'arrive pas à voir comment ne pas payer beaucoup d'impôts. Au fait, je finis par payer de ma poche car les impôts représentent plus de 3 mois et demie de loyers;
Avez vous une vision différente ?
Merci de votre aide, en espérant pouvoir partager votre aventure.

[laurent-du-24]

Bonjour,


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Pour faire une étude sur la seule logique immo nu, il faut savoir si vous faites un crédit, et quel est son montant, car c'est cette donnée qui permettra de savoir si le projet est finançable.


Sans crédit, encaisser 2.000 € de loyers est évidemment viable, mais avec, ça peut être différent.


Par ailleurs, j'attire votre attention sur la location de meublé, comme je l'ai déjà fait sur ce blog. La vraie location meublée, c'est l'équivalent d'une location de vacances (vaisselle, TV
inclus). Il ne suffit pas de mettre des tables, chaises, lit, et armoires dans un appartement pour en faire un meublé. Du moins, le fisc pourra y trouver à redire. Je rappelle que le meublé ça
peut être un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (d'où la vigilance du fisc). C'est 50 % actuellement, mais ça devrait diminuer, pour revenir à 30 % et coller ainsi à la fiscalité
forfaitaire de la location nue jusqu'à 15.000 € annuels de loyers). Ca peut aussi être la fiscalité au réel. On déduit tout : charges de fonctionnement du logement, réparations, services
achetés... Je ne pense pas que vous soyez dans cette configuration.


Pour une analyse rapide :


votre rendement brut : 30.240 € pour un achat de 220.000 €.


Agence : 10.000 €


Notaire : 16.000 €


On est bien au-delà des 8.5 %. Donc, ça se finance sur 25 ans. Mais quel mode de financement choissez-vous ?


Autre question : Quel est votre revenu imposable ? Si vous gagnez 70.000 € (après abattement de 10 %), il ne reste que 5.000 € qui seront taxés à 30 %. Le reste le sera à 42 %.


J'attends vos réponse, avant de vous donner des idées de chiffres plus précises.


Cordialement.


Laurent.


 

[boulven]

bonjour,
je me permet de vous ecrire pour vous soumettre mon projet d'investissement immobilier.
en effet je viens de signer un compromis de vente d'un appartement de 22M2 aux abbesses à montmartre pour un prix de 190 000€ dont 10 000€ de frais d'agence qui sont à ma charge.
mes travaux s'elevent à 3000€
mes charges de copropriete sont de 133€
ma taxe fonciere est de 220€
mon loyer espere est de 850€ en bail normal ou 2000€ en saisonnier à raison de 450€ par semaine. je ne sais pas encore le mode de location je vais mettre en place.
merci pour me dire ce que vous en pensez.
cordialement
jean christophe boulven

[laurent-du-24]

Bonsoir,


Merci de votre visite, pensez à vous inscrire à la newsletter.


Votre projet présente un rendement brut de 5 % à peine, en location à l'année. C'est évidemment insuffisant pour un autofinancement total. Si vous faites un apport, ce sera jouable, avec un
apport de 80.000 €. Bref, jouable, mais désastreux fiscalement. (moins d'intérêts à déduire des revenus fonciers)


En dehors de l'aspect fiscalité (si vous êtes dans la tranche à 14 % d'impôt), sur la base d'un financement total sur 25 ans, il va falloir un effort d'épargne d'environ 400 €, si le bien est
loué en permanence, et si le loyer est payé. Pourquoi pas !


Cela peut représenter plus que vous ne l'avez prévu. Il faut également compter la fiscalité, et la CSG-CRDS, à la louche : 50 % des loyers seront fiscalisés au début de l'opération : 9.600 x 0,5
x (14% + 12.1%) = 1.200 €, soit 100 € par mois. Plus le risque vacance, impayé, dégradation.


Financièrement, bien sûr, la location est plus rentable à la semaine, surtout si on ajoute au chiffre d'affaires enregistré le meilleur traitement fiscal pour l'instant des locations meublées.
mais, louer toutes les semaines, voire au week-end, c'est du travail, et, à moins que dans votre couple, l'un de vous ne travaille pas, c'est difficile d'être opérationnel à 100 %, en plus, que
faire pendant vos vacances ?...


Tablez sur environ 25 à 30 semaines de location. Est-ce beaucoup plus, avec moins de risque, compte tenu de la gestion supplémentaire, je n'ai pas la réponse. C'est votre ressenti...


Cordialement.


 


Laurent