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Les dérives de l'immobilier défiscalisant expliquées : On vend toujours au client de la défiscalisation. Qui refuserait une économie d'impôt ?

La question est donc de se demander combien on achète cette économie d'impôt ou baisse d'impôt !!

On ne doit jamais oublier que l'immobilier a une valeur de revente, et que c'est elle qui doit nous inciter à acheter ou non.

Si on paye 140 quelquechose qui vaut 100, on a intérêt à ne pas avoir besoin de le revendre, si par hasard, les critères financiers annoncés étaient éloignés de la réalité.

Lorsque l'on achète de la défiscalisation, (tout le monde veut diminuer sas impôts) on la paye au départ, dans le prix d'achat, mais également ensuite par la gestion d'un produit souvent mal adapté au marché locatif et dont la rentabilité n'est pas au rendez-vous.

Pourquoi ?

Remarque personnelle : Souvent votre futur eden fiscal se situe à l'autre bout de la France, c'est assez surprenant que les Lyonnais n'arrivent à trouver que des appartements à Bordeaux, Nantes ou Brest, enfin, dans leurs banlieues éloignées à faible demande locative, alors que les Bordelais trouvent des biens à Lyon ou Strasbourg...

Serait-ce que les "conseillers en Défiscalisation" -comprendre "vendeurs purs et durs d'immobilier"- ont intérêt à avoir des clients les plus éloignés possibles des produits achetés, le moins informés de la demande locative locale, les moins capables de détecter des pièges, des retards de construction, dans les problèmes déjà rencontrés par les clients de ce promoteur ? (Non, c'est sûrement un hasard...)

Les clés de l'échec, enfin les raisons de l'échec, bref les pièges à éviter, à tenter de détecter :

- Localisation du bien (si proximité de la ville veut dire 40 km, par exemple, demande faible sur le type de bien proposé.

- Loyers sur-estimés, ainsi que leur évolution. (la hausse du dernier trimestre 2014 est de 0.37 %, la précédente est de +0.47%, pas une hausse de 1 % !!!) (fin 2010 : hausse de 0.09, baisse de 0.06 % !)

voir : INSEE : Indice de Référence des Loyers

- Oubli de l'impact de la CSG-CRDS (oui le conseiller en défiscalisation l'oublie, parce que la défiscalisation ne permet pas de déduire la CSG-CRDS -12.1 % des revenus fonciers, une paille-, mais il n'est pas conseiller en charges sociales, seulement en défiscalisation, on vient de vous le dire...)

- Votre imposition est sur-estimée, pour vous montrer à quel point le fisc va vous aider à vous enrichir. Oui, si vous payez 4.000 € d'impôt, le fisc vous aide à hauteur de 4.000 € par an, au début. Mais, comme la plupart des clients ne savent pas calculer leur impôt, le gentil conseiller va gonfler l'impôt à payer, pour que la mariée soit plus belle. Avouons que 4.000 € d'économie, c'est mieux que 2.000 € !!

- Sous-estimation des charges de copropriété. Elle seront sûrement réévaluées une fois la résidence remplie... Tant pis pour votre budget.

Ces erreurs cumulées m'ont permis de diagnostiquer pour un de mes clients la chose suivante :

Une différence d'effort d'épargne de plus de 250 € mensuels entre le projet qui lui a été remis et mes calculs. 250 € d'écart, c'était dans le cas où le bien se louait, où le locataire paye... On passait de 199 € (ce n'est pas une blague, comme dans les pubs Eram) prix maximum..., à 450 € par mois d'effort !!

Plus de deux fois plus ! C'est très important, et cela peut remettre en cause durablement votre sécurité financière, celle de votre famille, si le projet est au plus serré...

Le maître mot : Comparez le prix au m² de l'appartement qui vous est proposé avec celui de l'équivalent dans de l'ancien, ces prix sont faciles à trouver, tant pour la valeur de vente, que pour la valeur locative.

Vous constaterez combien vous achetez votre économie future (et éventuelle) d'impôts.

Ce qu'on vous aura annoncé comme une baisse d'impôts risque de vous coûter cher. Mais une fois dans la bateau, il faut le mener à bon port... Tant pis si vous devez rogner sur vous vacances...

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