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Investir dans l'immobilier locatif sans connaître le financement, les règles fiscales, le droit concernant les baux, les contrats de location, les risques liés à un investissement, c'est dangereux.

Formation investissement immobilier :

Pourquoi une formation ?

L'école ne nous a pas appris tout ce qu'il faut connaître pour investir dans le locatif. Il n'y a pas de diplôme pour investir dans l'immobilier locatif.

• Financement (choix d'un crédit, vérification du taux, choix des assurances crédit),
• Calculer rapidement les ratios importants,
• chercher un bien qu'on pourra financer,
• chercher un locataire (solvable de préférence),
• connaître le droit des locataires (bail, préavis...),
• savoir comment sélectionner un bon locataire (pour sa solvabilité, pour assurer les impayés, le locataire doit correspondre aussi aux critères de l'assureur)
• connaître la fiscalité, la comprendre, pour mieux la choisir,
• connaître les principes de l'investisseur qui optimise : mutualisation, programmation des financements, des réparations, des investissements...,
• prévoir une revente, pour investir ailleurs, plus grand, différemment...,
• calculer l'impôt sur plus-value, si on revend...
• comprendre la différence entre cash-flow (mot très utilisé) et revenu foncier !

Pourtant, il faut une formation investissement immobilier.

Parce que personne ne réunira toutes ces compétences dans vos interlocuteurs banque, agent immobilier, notaire... Chacun connaît (a priori) sa partie. Quand vous savez qu'un notaire n'a pas d'obligation de conseil, vous comprenez qu'il va gérer l'acte, traiter les points auxquels il est obligé de prêter une attention très forte. Il ne s'occupera pas de vous aider à choisir la durée de financement, le niveau d'apport, le type de location. Toutes ces questions ne trouveront pas plus de réponse chez le banquier, ou l'agent immobilier.

Sans être pointu dans tous ces domaines, il faudra se serrer la ceinture sur d'autres budgets, ou alors, l'obligation d'abandonner le projet risque d'être forte, voire urgente !

La formation investissement immobilier est donc une priorité pour votre sécurité.

Vous former sur ces domaines que vous ne connaissez pas encore est primordial.

J'ai beaucoup de questions d'investisseurs déjà en place, souvent, avec plusieurs biens, et qui se rendent compte que leurs choix (pourtant stratégiques) sur les financements, le type de fiscalité retenue n'ont pas été pertinents. Bref, ils veulent améliorer la rentabilité de leur parc, et ils ont besoin de conseils. Mais toutes ces années perdues n'auraient pas été mieux gérées en étant au fait des options possibles, d'un meilleur montage financier, d'une assurance qui prévoit plus de garanties... ?

La formation investissement immobilier, c'est évident, il faut savoir pour agir bien. Qui conduirait sans son permis s'il n'était pas obligatoire ? sans connaître le code de la route ?

L'investissement immobilier n'entraîne aucune obligation de formation, il entraîne une obligation de réussir.

Généralement, les deux vont ensemble !

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Les dérives de l'immobilier défiscalisant expliquées : On vend toujours au client de la défiscalisation. Qui refuserait une économie d'impôt ?

La question est donc de se demander combien on achète cette économie d'impôt ou baisse d'impôt !!

On ne doit jamais oublier que l'immobilier a une valeur de revente, et que c'est elle qui doit nous inciter à acheter ou non.

Si on paye 140 quelquechose qui vaut 100, on a intérêt à ne pas avoir besoin de le revendre, si par hasard, les critères financiers annoncés étaient éloignés de la réalité.

Lorsque l'on achète de la défiscalisation, (tout le monde veut diminuer sas impôts) on la paye au départ, dans le prix d'achat, mais également ensuite par la gestion d'un produit souvent mal adapté au marché locatif et dont la rentabilité n'est pas au rendez-vous.

Pourquoi ?

Remarque personnelle : Souvent votre futur eden fiscal se situe à l'autre bout de la France, c'est assez surprenant que les Lyonnais n'arrivent à trouver que des appartements à Bordeaux, Nantes ou Brest, enfin, dans leurs banlieues éloignées à faible demande locative, alors que les Bordelais trouvent des biens à Lyon ou Strasbourg...

Serait-ce que les "conseillers en Défiscalisation" -comprendre "vendeurs purs et durs d'immobilier"- ont intérêt à avoir des clients les plus éloignés possibles des produits achetés, le moins informés de la demande locative locale, les moins capables de détecter des pièges, des retards de construction, dans les problèmes déjà rencontrés par les clients de ce promoteur ? (Non, c'est sûrement un hasard...)

Les clés de l'échec, enfin les raisons de l'échec, bref les pièges à éviter, à tenter de détecter :

- Localisation du bien (si proximité de la ville veut dire 40 km, par exemple, demande faible sur le type de bien proposé.

- Loyers sur-estimés, ainsi que leur évolution. (la hausse du dernier trimestre 2014 est de 0.37 %, la précédente est de +0.47%, pas une hausse de 1 % !!!) (fin 2010 : hausse de 0.09, baisse de 0.06 % !)

voir : INSEE : Indice de Référence des Loyers

- Oubli de l'impact de la CSG-CRDS (oui le conseiller en défiscalisation l'oublie, parce que la défiscalisation ne permet pas de déduire la CSG-CRDS -12.1 % des revenus fonciers, une paille-, mais il n'est pas conseiller en charges sociales, seulement en défiscalisation, on vient de vous le dire...)

- Votre imposition est sur-estimée, pour vous montrer à quel point le fisc va vous aider à vous enrichir. Oui, si vous payez 4.000 € d'impôt, le fisc vous aide à hauteur de 4.000 € par an, au début. Mais, comme la plupart des clients ne savent pas calculer leur impôt, le gentil conseiller va gonfler l'impôt à payer, pour que la mariée soit plus belle. Avouons que 4.000 € d'économie, c'est mieux que 2.000 € !!

- Sous-estimation des charges de copropriété. Elle seront sûrement réévaluées une fois la résidence remplie... Tant pis pour votre budget.

Ces erreurs cumulées m'ont permis de diagnostiquer pour un de mes clients la chose suivante :

Une différence d'effort d'épargne de plus de 250 € mensuels entre le projet qui lui a été remis et mes calculs. 250 € d'écart, c'était dans le cas où le bien se louait, où le locataire paye... On passait de 199 € (ce n'est pas une blague, comme dans les pubs Eram) prix maximum..., à 450 € par mois d'effort !!

Plus de deux fois plus ! C'est très important, et cela peut remettre en cause durablement votre sécurité financière, celle de votre famille, si le projet est au plus serré...

Le maître mot : Comparez le prix au m² de l'appartement qui vous est proposé avec celui de l'équivalent dans de l'ancien, ces prix sont faciles à trouver, tant pour la valeur de vente, que pour la valeur locative.

Vous constaterez combien vous achetez votre économie future (et éventuelle) d'impôts.

Ce qu'on vous aura annoncé comme une baisse d'impôts risque de vous coûter cher. Mais une fois dans la bateau, il faut le mener à bon port... Tant pis si vous devez rogner sur vous vacances...

Immobilier Défiscalisant : Avis de l'UFC que choisir                              Immobilier Défiscalisant : en SCPI

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Investissement Immobilier Locatif : Résumé de l'article :

Avec cette méthode et mes outils de calculs, j'ai pu acheter pour 500.000 € d'immobilier locatif sans apport.

Les 8 clés pour construire votre projet et réussir votre investissement immobilier locatif.

De l'étude de marché (Construction et Validation du projet pour réussir dans l'immobilier)                                            à l'acquisition du Savoir-faire.

Autres articles pour vous familiariser avec les mécanismes du financement de l'immobilier locatif. : voir plus bas voir plus bas.

Voir mon expérience, mes conseils, mes techniques en vidéo

La location : un marché à connaître et un savoir-faire à acquérir. Devenir investisseur immobilier nécessite un investissement personnel avant tout. Réussir dans l'immobilier ne s'improvise pas.

Connaître son marché : c'est Faire une étude du marché ! L'investissement immobilier nécessite un réel travail en amont. Immeuble de rapport ? Maison ? Appartement ? Quel investissement faire  ? Il faut savoir de quoi a besoin le marché local. Pas facile quand on est un jeune investisseur immobilier, ou un investisseur immobilier débutant.

En préambule, je dirais : investissez chez vous, en local, vous erez mieux informé, capable de gérer vous-même si vousle souhaitez. Loin, il faudra déléguer, faire confiance, et vous risquez de moins évaluer le risque sur place.

Pour une étude de marché :
C'est aller chercher les infos, les recouper, les collecter, les trier.

Où les trouver ? Petites annonces vente et location. Connaître le prix de vente et de location est primordial pour calculer un ratio, c'est évident, mais c'est mieux de la rappeler.

Pour le savoir-faire : voir les liens plus bas.

Techniques de recherche d'informations :

- 1 : Etre à l'affût des informations : Journaux, dialoguer avec voisins ou possesseurs de biens. Où sont-ils ? Dans les petites annonces. Les journaux d'informations locales permettent aussi de savoir si un gros employeur doit délocaliser, ou fermer, ou encore embaucher ! Votre investissement immobilier doit répondre à une demande pérenne...

- 2 : Stocker les annonces en imprim'écran et appeler 3 semaines plus tard permet de voir si un bien s'est loué ou pas est un première démarche intéressante. Renouvelez l'expérience sur plusieurs produits comparables à ceux sur lesquels vous envisagez d'investir. Appelez pour les apparts, visitez-les, imprégnez-vous du marché existant. Bref, prenez connaissance de votre marché et de votre concurrence future. D'autres investisseurs immobiliers sont en place, et sont peut-être très bons dans le domaine.

- 3 : Aller voir les agences et demander sur un bien en vente sa valeur locative. Vérifier si la demande est faible ou très forte. En général, ils vont surestimer la demande, mais s'ils vous disent que la demande "n'est pas forte, mais qu'on trouve des locataires à ce prix", alors minorez le loyer de 10 à 15 %, et estimez 1 ou 2 mois avant de louer comme un délai prudent.

Voir en vidéo quels paramètres intégrer dans le projet d'investissement immobilier.

Voir en vidéo comment automatiser cette phase de réflexion et de calculs

Connaître la rentabilité de cet investissement locatif est important. L'investissement immobilier nécessite une dose de prudence. Vous ne faites pas un achat locatif comme vous achetez du pain. L'achat locatif nécessite une réflexion, une simulation investissement immobilier, une simulation de financement immobilier locatif, un calcul de la rentabilité locative.

- 4 : Réfléchir en entrepreneur : Un investisseur immobilier est avant tout un entrepreneur. Un marché, des concurrents, des clients, un produit à vendre : louer un appartement. Acheter pour louer est une vraie entreprise. Alors soyez armés. Surtout si vous êtes un investisseur débutant.

On ne vend pas un pizza au jambon dans un quartier ou la majorité des gens ne mangent pas de porc. On ne loue pas de 200 m2 avec piscine dans un quartier ouvrier à fort taux de chômage. On ne loue pas de 12 m2 avec WC sur palier à des cadres mariés avec 2 enfants...

On me demande souvent : acheter un appartement pour le louer est-ce rentable ? Tout dépend du bien acheté, de la demande, de l'adéquation de votre appartement avec le marché. Si la rentabilité locative est forte, que le dossier est bien présenté (voir comment présenter le dossier) on pourra même acheter pour louer sans apport ! Bref, le bon sens, c'est aussi adapter l'offre qu'on va proposer au marché immobilier qu'on veut attaquer.

- 5 : Savoir s'adapter à la clientèle ciblée : Pour les petites surfaces, on a les étudiants, et les jeunes en premier emploi, ou jeunes couples, ou jeunes divorcés. Parfois, situations sociales ou financières difficiles, alors, blindez le dossier avec les cautions.

- 6 : Loi de l'Offre et de la Demande : Je rappelle enfin une chose : quand on veut acheter un appartement pour le louer, il faut penser que la location, c'est la loi de l'offre et de la demande. Tout peut se louer si la demande est forte. Mais lorsqu'elle est faible, les locataires ont le choix. Ils vont alors se tourner vers les biens moins chers, ou mieux équipés, ou mieux localisés, ou mieux isolés, ou avec une terrasse. Bref, le bien qui a le "petit plus" qui déclenche le OUI. Il faut que votre produit vous permette d'être en position de choisir votre locataire, pas de subir un locataire par défaut. En général, ce ne sera pas très positif. C'est comme en bourse, on dit qu'il vaut mieux rater une bonne affaire, qu'en faire une mauvaise...

- 7 : Savoir voir plus que le produit que vous visitez. Par exemple : un T3 peut devenir 2 T1. Le risque locatif sera réparti, et le prix au m² sera plus élevé. bref, l'investissement locatif sera amélioré. La rentabilité locative sera améliorée. Tout investisseur immobilier doit savoir adapter le produit à ses propres contraintes ainsi qu'à celles de son marché.
- 8 : Penser à la fiscalité etaux prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

Il faut comprendre qu'il va falloir assumer l'imposition sur revenus fonciers. Connaître le taux d'imposition des revenus fonciers, c'est prévoir la trésorerie qui devra être mobilisée pour payer l'addition : c'est évident qu'il faut subir une imposition les revenus locatifs que l'on perçoit. Il ne faudra pas oublier les prélèvements sociaux : CSG - CRDS.

Plus de détails : Voir la page : Fiscalité des revenus fonciers

Un petit conseil, enfin : toujours recouper les informations.
Deux informations concordantes commencent à ressembler à une vérité.
Deux qui diffèrent : l'une des deux est fausse (par définition). Si à ce moment-là, on n'en a qu'une, on a une chance sur deux de disposer de la bonne... Alors, avant tout achat locatif, vérifiez, croisez, multipliez, recoupez, les sources d'information...

SAVOIR FAIRE :

Voir comment j'ai commencé avec mon premier achat :  Mes débuts

Voir s'il faut prendre le risque :           Mes (mauvais ?) choix au tout début

Aujourd'hui, j'ai pour plus de 500.000 € en investissement immobilier locatif : 50.000 € de loyers annuels.

Voir la vidéo du simulateur qui m'a fait dire Oui à un immeuble de plus de 200.000 €

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Votre appartement est loué ! Tant mieux.  Votre locataire a oublié de se déclarer aux impôts pour s'acquitter de la taxe d'habitation ? Dommage... A lire d'urgence !!

Un appartement qui est non loué sur deux exercices fiscaux consécutifs subit la taxe de logements vacants, en terme fiscal : THLV = Taxe d'Habitation sur Logement Vacant.

La logique : En novembre, on vous écrit pour vous demander de payer cette taxe car votre logement est vacant au 01/01 de l'année en cours et de l'année précédente.

Je suis tombé dans ce petit piège suite à une erreur :

Je n'ai pas déclaré aux Impôts les noms des nouveaux locataires, qui, eux, ont trouvé malin de ne pas le faire de leur côté.

Pour les impôts, il n'y a donc pas de locataire, donc taxe sur logement vacant. CQFD !

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Il appartiendrait donc au propriétaire d'informer les impôts de l'arrivée d'un nouveau locataire ! (bref, dans ma logique, de le dénoncer...) Mais puisque c'est lui ou moi ce sera lui, après tout. J'informe, je ne dénonce pas...

Cette taxe a été instaurée pour éviter que des logements restent vacants. En effet, certains propriétaires, lassés de traiter des dossiers pour impayés, dégradations, nuisances aux voisinages, ont jeté l'éponge, et conservent le bien, sans le louer, ce qui est, bien évidemment un vrai coût patrimonial. Liquidités bloquées dans un bien qui ne rapporte rien, et qui, en plus de cela, coûte : taxe foncière, Taxe sur les Logement Vacants, Assurances, charges de copropriété... La note est salée. au niveau patrimonial, c'est un désastre.

Cette incitation, à défaut de redonner confiance aux bailleurs, permettra au gouvernement de reboucher une microfissure dans les déficits abyssaux de son budget...

Vous louez en meublé : Voir l'article sur Le Meublé Eden des investisseurs

Autres articles sur la fiscalité : Comment ne pas payer d'impôts ?

Voir la vidéo du simulateur d'achat immobilier [phase 1]  (pour les débutants)

Voir la vidéo du simulateur d'achat immobilier [phase 2]  (pour ceux qui ont connaissent la phase 1)

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Je n'aime pas l'immobilier défiscalisant. Je l'ai déjà exprimé, mais de récentes questions de visiteurs m'incitent à donner ici mon avis.

Penser uniquement impôt ou défiscalisation, c'est toujours oublier que l'immobilier est d'abord de l'immobilier, et pas une carotte fiscale.

Voici les informations d'une juriste de UFC Que Choisir.

Ces dernières années, des centaines d’investisseurs en Robien se sont fait piéger, en achetant dans des zones où la demande locative était quasi-inexistante. « Et les plaintes s’accumulent mois après mois sans que personne ne s’en inquiète », alertela juriste de l’UFC Que Choisir. Selon l’association de consommateurs, plusieurs copropriétés sont aujourd’hui laissées à l’abandon pour la plupart invendables. Et ce n’est pas tout. Rentabilités intenables, zonages mal définis… l’UFC Que Choisir met aussi en garde contre les possibles dérives du nouveau dispositif Scellier.

Des difficultés croissantes rencontrées par les investisseurs qui ont fait le choix du Robien…
Ces dernières années les promoteurs ont multiplié les ventes de produits défiscalisables dans des zones pourtant fragiles où la demande locative était quasi-inexistante. A Albi, Montauban, Quimper, Agen, Tarbes, Laval… des centaines d’investisseurs se retrouvent actuellement propriétaires de logements impossibles à louer. Et les plaintes s’accumulent mois après mois sans que personne ne s’en inquiète. Plusieurs copropriétés sont ainsi laissées l’abandon. Totalement dévalorisés, ces logements neufs sont aussi pour la plupart invendables. Trop petits pour y loger des familles, ils n’intéressent même pas les offices HLM. Bref, c’est l’impasse la plus totale…

Les propriétaires, qui ont souscrit des assurances loyers impayés, sont encore protégés. Mais cette situation ne sera pas tenable longtemps car les assureurs pourraient bien finir par revoir leurs cotisations à la hausse. D’autre part, les investisseurs ne se lanceront sans doute pas seuls dans des procédures qui pourraient se révéler longues et coûteuses… L’an dernier l’UFC Que Choisir a porté plainte pour « tromperie » contre le promoteur Arkerys, numéro un français de l’immobilier défiscalisé. Cette plainte a conduit la DGCCRF à déclencher une enquête qui déterminera peut-être la responsabilité du promoteur dans cette affaire.

Et le Scellier, maintenant ...

Un an après le lancement du Scellier, des problèmes subsistent. En effet, les plafonds de loyers autorisés par ce dispositif locatif, sont trop élevés par rapport aux prix du marché, ce qui permet aux promoteurs de faire miroiter des rendements intenables… Il est aussi anormal que le gouvernement n’ait pas pris la précaution de dresser un état des lieux précis des marchés immobiliers locaux avant de lancer ce dispositif. Aujourd’hui, les programmes Scellier sont autorisés dans des zones que l’on sait pourtant tendues : il s’agit principalement de la zone B2, communes de plus de 50 000 et de moins de 250 000 habitants. Mais il y a encore plus grave : sous la pression des promoteurs, le gouvernement projette de publier un décret autorisant à nouveau les programmes défiscalisés en zone C, c’est-à-dire dans les territoires saturés par les logements Robien. L’UFC Que Choisir conseille donc aux investisseurs de redoubler de vigilance.

Voilà pour ce qui est de la réalité.

Mon commentaire :

On ne doit jamais oublier que l'immobilier a une valeur de revente, et que c'est elle qui doit nous inciter à acheter ou non.

Si on paye 140 quelquechose qui vaut 100, on a intérêt à ne pas avoir besoin de le revendre, si par hasard, les critères financiers annoncés étaient éloignés de la réalité.

Lorsque l'on achète de la défiscalisation, on la paye au départ, dans le prix d'achat, mais également ensuite par la gestion d'un produit souvent mal adapté au marché locatif et dont la rentabilité n'est pas au rendez-vous.

Pourquoi ?

Remarque personnelle : Souvent votre futur eden fiscal se situe à l'autre bout de la France, c'est assez surprenant que les Lyonnais n'arrivent à trouver que des appartements à Bordeaux, Nantes ou Brest, enfin, dans leurs banlieues éloignées à faible demande locative, alors que les Bordelais trouvent des biens à Lyon ou Strasbourg...

Serait-ce que les "conseillers en Défiscalisation" -comprendre "vendeurs purs et durs d'immobilier"- ont intérêt à avoir des clients les plus éloignés possibles des produits achetés ?  Non, c'est sûrement un hasard...)

Les clés de l'échec, enfin les raisons de l'échec, bref les pièges à éviter, à tenter de détecter :

- Localisation du bien (proximité de la ville : 40 km, par exemple, demande faible sur le type de bien proposé.

- Loyers sur-estimés, ainsi que leur évolution. (la hausse du premier trimestre 2010 est de 0.09 %, la précédente est de -0.06%, pas une hausse de 1 % !!!)

- Oubli de l'impact de la CSG-CRDS (oui le conseiller en défiscalisation l'oublie, parce que la défiscalisation ne permet pas de déduire la CSG-CRDS -12.1 % des revenus fonciers, une paille-, mais il n'est pas conseiller en charges sociales, seulement en défiscalisation, on vient de vous le dire...)

- Votre imposition est sur-estimée, pour vous montrer à quel point le fisc va vous aider à vous enrichir. Oui, si vous payez 4.000 € d'impôt, le fisc vous aide à hauteur de 4.000 € par an, au début. Mais, comme la plupart des clients ne savent pas calculer leur impôt, le gentil conseiller va gonfler l'impôt à payer, pour que la mariée soit plus belle. Avouons que 4.000 € d'économie, c'est mieux que 2.000 € !!

- Sous-estimation des charges de copropriété. Elle seront sûrement réévaluées une fois la résidence remplie... Tant pis pour votre budget.

Ces erreurs cumulées m'ont permis de diagnostiquer pour un de mes clients une différence d'effort d'épargne de plus de 250 € mensuels, dans le cas où le bien se loue, et où le locataire paye... On passait de 199 € (ce n'est pas une blague, comme dans les pubs Eram), prix maximum à 450 € par mois d'effort. Plus de deuxfois plus ! C'est très important, et cela peut remettre en cause durablement votre sécurité financière, celle de votre famille, si le projet est au plus serré...

Le maître mot : Comparez le prix au m² de l'appartement qui vous est proposé avec celui de l'équivalent dans de l'ancien, ces prix sont faciles à trouver, tant pour la valeur de vente, que pour la valeur locative.

Vous constaterez combien vous achetez votre économie future (et éventuelle) d'impôts.