Le blog de laurent-du-24

Location de meublé et fiscalité :

Il est possible d'utiliser la technique de l'amortissement pour optimiser le montage financier de l'immobilier en location Meublée.

Qu'est-ce que l'amortissement ?

C'est la prise en compte comptable de la dépréciation d'un bien. Par exemple, si un ordinateur s'amortit sur 3 ans. On va déduire chaque année 1/3 de sa valeur du bénéfice de l'entreprise. Après ces 3 ans, la valeur comptable de l'ordinateur est de Zéro.

Et bien, on peut faire la même chose avec l'immobilier.

Deux paramètres pour chaque corps d'état d'état :

• Taux (part dans le prix de l'achat de chaque part de la construction)
• Durée (sur quelle durée on peut amortir le corps en question)

Par exemple, on amortit les murs sur 40 ans, la toiture sur 40 ans, la déco sur 10 ans, les meubles sur 6 ans… (voir ces points avec les impôts ou un expert comptable qui validera les taux (quel pourcentage du prix d’achat du bien représentent les murs, le toit, le plâtre, la peinture, l’électricité, la plomberie…), les durées d’amortissement pour chaque corps de métier.

En chiffres : Exemple d'amortissement d'un bien immobilier pour une location de meublé :

• la maçonnerie représente 30 % de la valeur d'un bien de 100.000 €, et qu'on les amortisse sur 30 ans. Ces 30.000 € s'amortissant sur 30 ans, on pourra déduire de ses revenus locatifs (en meublé) les 30.000 / 30, soit 1.000 € chaque année pendant 30 ans.
• l'électricité représente 15 % de la valeur d'un bien de 100.000 €, et qu'on les amortisse sur 10 ans. Ces 15.000 € s'amortissant sur 10 ans, on pourra déduire de ses revenus locatifs (en meublé) les 15.000 / 10, soit 1.500 € chaque année pendant 10 ans.

    etc...

Dans ce cas, on va déduire les charges d’amortissement des revenus, et on retiendra la solution au réel, et non au micro BIC.

Pourquoi on le fait surtout pour la location en meublé ? On peut également le faire sur de la location nue, mais si on a amorti un bien, sa valeur comptable étant nulle à la fin de l'amortissement, en cas de revente, la plus-value sera calculée entre le prix de vente et la valeur comptable du bien (ça fait réfléchir, et donc, ça se calcule...).

On peut réduire la base taxable à l'ISF avec le Meublé Professionnel !

Voir le Site des Impôts ( Impôts.gouv.fr) : Fiscalité ISF des biens professionnels

<< Voir : LMP - Meublé Professionnel                   Voir l'article sur le LMNP - Meublé Non Professionnel >>

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Voir cet article sur mon nouveau blog !

LMP : La Location Meublée Professionnelle : Explications et précisions.

La double condition pour être en meublé professionnel :

• il faut que les recettes de vos meublés dépassent les 23.000 € annuels,
• il faut que les recettes en meublé soient au moins égales au cumul des autres revenus d’activité du foyer fiscal.    Exemple : vos salaires cumulés sont de 50.000 €, il faudra percevoir au moins 50.000 € de revenus avec vos meublés pour être en meublé professionnel.

Le meublé peut prendre plusieurs formes :

• Résidences de tourisme ;
• Résidences étudiantes ;
• Hôtels Bureaux (type formule 1 ou Première Classe). Bref des hôtels ou vous dormez, mais où vous n’avez pas le repas ou le petit-déjeuner.
• EHPAD : Etablissement Hospitalisés pour Personnes Agées Dépendantes. (résidences pour personnes âgées)

La location en Meublé Professionnel : Cela nécessite d’être inscrit au RSI (régime social des indépendants) = commerçant, en nom propre ou via une société, si on perçoit des revenus de cette activité :  

•    SARL : gérant majoritaire : si appointements : idem inscription au RSI.
•    SARL : gérant minoritaire ou égalitaire : si appointements : régime  salarié.
•    SAS : si appointements : régime salarié.

CONTACT

Généralement, le fait de créer une société pour apporter l'immobilier destiné à la location meublée professionnelle au capital de la société a pour but d'augmenter le patrimoine professionnel, et comme le patrimoine professionnel n'est pas assujetti à l'ISF, c'est évidemment rentable quand on en est redevable.

La plupart du temps, ce montage est couplé à un système d'amortissement du bien immobilier.

Voir l'amortissement du bien

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