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Formation investissement immobilier

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Investir dans l'immobilier locatif sans connaître le financement, les règles fiscales, le droit concernant les baux, les contrats de location, les risques liés à un investissement, c'est dangereux.

Formation investissement immobilier :

Pourquoi une formation ?

L'école ne nous a pas appris tout ce qu'il faut connaître pour investir dans le locatif. Il n'y a pas de diplôme pour investir dans l'immobilier locatif.

  • Financement (choix d'un crédit, vérification du taux, choix des assurances crédit),
  • Calculer rapidement les ratios importants,
  • chercher un bien qu'on pourra financer,
  • chercher un locataire (solvable de préférence),
  • connaître le droit des locataires (bail, préavis...),
  • savoir comment sélectionner un bon locataire (pour sa solvabilité, pour assurer les impayés, le locataire doit correspondre aussi aux critères de l'assureur)
  • connaître la fiscalité, la comprendre, pour mieux la choisir,
  • connaître les principes de l'investisseur qui optimise : mutualisation, programmation des financements, des réparations, des investissements...,
  • prévoir une revente, pour investir ailleurs, plus grand, différemment...,
  • calculer l'impôt sur plus-value, si on revend...
  • comprendre la différence entre cash-flow (mot très utilisé) et revenu foncier !

Pourtant, il faut une formation investissement immobilier.

Parce que personne ne réunira toutes ces compétences dans vos interlocuteurs banque, agent immobilier, notaire... Chacun connaît (a priori) sa partie. Quand vous savez qu'un notaire n'a pas d'obligation de conseil, vous comprenez qu'il va gérer l'acte, traiter les points auxquels il est obligé de prêter une attention très forte. Il ne s'occupera pas de vous aider à choisir la durée de financement, le niveau d'apport, le type de location. Toutes ces questions ne trouveront pas plus de réponse chez le banquier, ou l'agent immobilier.

Sans être pointu dans tous ces domaines, il faudra se serrer la ceinture sur d'autres budgets, ou alors, l'obligation d'abandonner le projet risque d'être forte, voire urgente !

La formation investissement immobilier est donc une priorité pour votre sécurité.

Vous former sur ces domaines que vous ne connaissez pas encore est primordial.

 

J'ai beaucoup de questions d'investisseurs déjà en place, souvent, avec plusieurs biens, et qui se rendent compte que leurs choix (pourtant stratégiques) sur les financements, le type de fiscalité retenue n'ont pas été pertinents. Bref, ils veulent améliorer la rentabilité de leur parc, et ils ont besoin de conseils. Mais toutes ces années perdues n'auraient pas été mieux gérées en étant au fait des options possibles, d'un meilleur montage financier, d'une assurance qui prévoit plus de garanties... ?

La formation investissement immobilier, c'est évident, il faut savoir pour agir bien. Qui conduirait sans son permis s'il n'était pas obligatoire ? sans connaître le code de la route ?

L'investissement immobilier n'entraîne aucune obligation de formation, il entraîne une obligation de réussir.

Généralement, les deux vont ensemble !

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Fiscalité de l'immobilier - Meublé, Location nue, Déficalisation... Accueil

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Les différentes options en matière de fiscalité expliquées : Nu, Meublé, Défiscalisation, SCPI...

 

 

Comment intégrer la fiscalité à votre projet ?                                        Quelle fiscalité choisir : Nu ou Meublé

La Défiscalisation et ses pièges                                               Immobilier défiscalisant : attention aux pièges !

   

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La location de meublé : Eden des investisseurs ??

Résumé :

Avantages et inconvénients, fiscalité de la location de meublé.

Statuts possibles : LMP - LMNP : explications - y voir plus clair

 

Souvent, on me questionne sur l'avantage (fiscal bien sûr !!) qu'il  existe à louer en meublé.

 

La location de meublé est une activité commerciale qui bénéficie d'abattements spécifiques sur les recettes.

Sur ce qui reste (50 % ou 71 % des recettes), on paiera l'impôt et la CSG-CRDS.

Point important : Une vraie location de meublé, c'est souvent ce qu'on appelle un "gîte" pour les locations de vacances.

Ca veut dire qu'il y a les meubles, bien évidemment, mais aussi l'électroménager, la Télé, la Vaisselle...

Le service des impôts peut donc décider que votre appartement dans lequel vous avez mis un lit, un bureau et une table avec 2 chaises ne répond pas vraiment au cahier des charges, et il peut requalifier le bail en location nue. Le risque est faible, mais il existe. Une dénonciation d'un voisin, d'un ancien locataire avec qui vous avez eu des soucis...

Adieu l'abattement !

Il pourra en être de même si votre locataire décide de vous planter sur le paiement du loyer, il fera valoir que le meublé n'en est pas un, qu'il s'agit d'un location nue dans laquelle vous avez mis à sa disposition des meubles, et vous serez marron de tous les côtés.

Voilà pour les généralités et les règles de prudence..

Pour comprendre les deux types de fiscalité et donc l'imposition de revenus fonciers, et l'imposition de revenus de location de meublé.

Voyons les différences entre la location "nue" et la location de meublé.

Il existe ensuite deux types de location de meublé :

- LMP : Location de Meublé Professionnel (généralement une SARL exploite l'activité de location de meublés)

- LMNP : Location de Meublé Non Professionnel. Valable pour un particulier. Fiscalité du Micro BIC

 

A quel type de bien se prête le meublé dans certains cadres fiscaux (Censi-Bouvard, par exemple) ?

 

- les EHPAD (Résidences médicalisées qui présentent un autre avantage fiscal  la valeur du bien en EHPAD n'est pas sujette à l'ISF Impôt de solidarité sur la Fortune).

- les Résidences de tourisme (villages autour d'un golf, résidences de montagne, ou près des plages)

- résidence étudiantes

- chambres dans des résidences qu'on appelle "Hotel-Bureau". Type chambre avec Kitchenette dans les grandes villes.

 

Intérêt de louer en meublé ou en nu ?

On dit que cette fiscalité de meublé est avantageuse. Oui, si on n'a pas de crédit sur le bien qui permettrait de déduire les intérêts d'emprunt, les taxes, assurances ... des revenus fonciers.

Autre avantage : Un locataire de meublé est censé avoir un autre domicile, et donc, s'il ne paye pas, on peut l'expluser plus facilement.

C'est une belle théorie. Car si votre locataire loue votre logement en meublé, et qu'il s'agit de son domicile fiscal, c'est quasiment aussi sûr pour lui qu'une location nue.

 

Petit avis personnel : La Location de Meublé est ce qu'on appelle une niche fiscale.

Pourquoi le propriétaire bénéficierait-il d'un abattement de 50 % sur ces revenus, et pas l'ouvrier qui travaille toute la semaine sur son salaire ?

Le taux d'abattement de 50 % était de 71 %.

Si on compare ce taux avec celui du micro foncier (30 %), il est tout à fait logique de le ramener à ce niveau là.

Et l'avantage fond alors comme neige au soleil.

Cet abattement est censé correspondre aux frais de l'exploitant du meublé : Electricité, eau, taxes, assurances, usure des meubles, de l'équipement électroménager, de la HIFI, Vidéo... Mais il n'y a aucune raison que cet abattement reste à 50 %. Après tout, si ce 30 % ne suffit plus à maintenir une rentabilité suffisante, les propriétaires lacheront cette fiscalité, et mettront en location en nu !

différences entre Location "nue" et Location de meublé.

 

 

 

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Fiscalité des revenus locatifs ( ou revenus fonciers )

Il existe deux grand types d'imposition sur les revenus locatifs :

- la location nue :           catégorie des revenus fonciers

- la location meublée :   catégorie des revenus commerciaux

 

- La "location nue" - non meublée : Dans ce cas, les revenus fonciers (revenus locatifs) sont intégralement réintégrés dans l'assiette de l'impôt sur le revenu comprenant entre autres les revenus professionnels et sont soumis à l'IRPP (impôt sur le revenu), après déduction des charges liées au bien loué (intérêts d'emprunts, travaux d'entretien, assurances du bien ou sur les loyers impayés, impôts fonciers...) Ce revenus sont des revenus fonciers au réel. 
L'autre possibilité est le forfait : micro-foncier : Au lieu de calculer le revenu foncier en déduisant les charges réelles ses recettes locatives, on va appliquer un abattement sur les loyers bruts. Cet abattement au micro-foncier est de 30 %. Pour pouvoir choisir cette option, on doit percevoir moins de 15.000 € de loyers annuels. Pour que ce soit intéressant, il faut avoir peu de charges au réel (pas d'emprunt, par exemple, ou être en fin de crédit). ATTENTION ; le choix du Micro foncier est fait irrévocablement pour une durée de 3 années. On ne peut pas faire un an au réel puis un an au micro foncier, puis de nouveau un an au réel.
 
- La "location meublée" :  deux possibilités

             - LMP :   Location Meublée Professionnelle.                Voir Détail des conditions

             - LMNP : Location Meublée Non Professionnelle.       Voir Détail des conditions

La location meublée, bien que reposant sur de l'immobilier ne génère pas de revenus fonciers, mais des revenus commerciaux. En effet, on offre un service : hébergement + équipement (vaisselle, meubles, électroménager...)

Les revenus en location meublée subissent un abattement forfaitaire : soit 50 % soit 71 % selon le type de location :

Les 50 % ou 29 % restants sont intégralement ajoutés aux revenus professionnels et sujets à l'imposition sur le revenu et prélèvements sociaux.
Les 50 % d'abattement concernent les logements loués en meublé qui constituent le domicile habituel du locataire.

Les 71 % d'abattement concernant les logements de type gîte rural, meublés de tourisme (locations de vacances) ainsi que les chambres d'hôtes.

Dans les deux cas, les revenus entraîneront des suppléments d'impôts, au minimum à votre taux marginal d'imposition. C'est à dire au taux le plus élevé auquel votre revenu est taxé. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, 1 € de revenu supplémentaire est taxé à 30 %, c'est ça le taux marginal d'imposition (TMI).

Le choix meublé / non meublé n'est pas toujours évident. On peut croire que 71 % d'abattement sont énormes, et que rien que pour cela, il faut foncer sur la solution du meublé. voir l'article : La location de Meublé : Eden des investisseurs ?
C'est avant tout le marché locatif qui dirige. On peut louer un meublé à un étudiant, ou à des travailleurs en déplacement, ou mission ponctuelle. Mais il est moins facile de louer un T3 / T4 en meublé à une famille de 4 personnes.

Pour ce qui est du tourisme, tout se loue, du studio cabine au grand loft, ou la grande ferme, la maison de ville dans les lieux touristiques, les T2 dans les villes thermales...
Précision sur le déficit foncier du meublé : Les déficits ne sont reportables que sur des revenus de même nature. (revenus commerciaux, en l'occurrence). Cela entraîne qu'un déficit en Micro BIC ne peut réduire la base imposable (sur les revenus d'activité salaires, par exemple).


Il est à noter, par ailleurs, qu'il existe des montages financiers qui permettent d'augmenter artificiellement et tout à fait légalement la charge d'intérêts d'emprunts par exemple, ce qui augmente les charges, et donc, diminue les impôts. Ces solutions peuvent être le crédit in fine. On paye les intérêts pendant toute la durée du crédit, et à la fin du prêt, on rembourse la totalité du capital emprunté. Cela est possible lorsqu'on dispose d'une mise de fonds permettant de garantir à l'établissement prêteur la bonne fin de ce contrat généralement la environ 50 à 65 % actuellement selon le profilde l'inevstisseur). Par exemple, on dispose de 150.000 €. On peut emprunter un peu moins du double sur 15 ans avec cette solution. Les 150.000 € placés sur 15 ans en assurance-vie permettent à l'établissement prêteur de savoir que 15 ans plus tard, les 200 à 250.000 € seront présents grâce aux intérêts produits sur le placement. Compte tenu de la baisse de rendement des fonds €, les montants nécessaires à ce type de montage sont de plus en plus importants en proportion du projet.

Toutes les banques ne pratiquent pas ce type de financement, certaines y sont même plutôt allergiques. (Trop spéculatif selon elles). C'est surtout très employé dans les pays anglo-saxons. En fait, il s'agit d'un formidable effet de levier. Lorsqu'on a 150.000 € de disponibles, on pense qu'il faut les placer en immobilier, car la pierre, "ya que ça de vrai". Erreur. La pierre est rentable si elle permet de gonfler un capital de départ (effet de levier) plus qu'un placement financier, ou même de construire un patrimoine sans mise de départ, en finançant tout avec le crédit et les locataires.

CREDIT IN FINE : le schéma financier.
D'un côté, la banque vous facture des intérêts d'emprunt déductibles du revenu foncier (intérêts qui ne diminuent pas d'année en année, puisque le capital restant dû reste le même pendant toute le durée du crédit), de l'autre le contrat d'assurance-vie qui garantit la bonne fin du contrat de prêt produit des intérêts qui profitent à l'assuré (le propriétaire en tant que personne physique, et non au bailleur en tant que personne morale).
De plus, pendant la durée du prêt, l'assurance décès couvrant le crédit garantit à vos conjoints, enfants, ayants-droit divers le versement d'un capital égal au capital restant dû au moment de votre éventuel décès, pendant que votre capital placé vit avec la fiscalité de l'assurance-vie que nous n'expliquerons pas en détails, mais qui permet de transmettre (si le capital a été versé au contrat d'assurance avant 70 ans) à chacun des ayants-droit 152.500 € en franchise totale de droits de succession. C'est donc un très bon moyen d'être prévoyant, en construisant un patrimoine, et éventuellement en créant des revenus complémentaires moins fiscalisés.


 

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