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Investissement Immobilier Locatif : Résumé de l'article :

Avec cette méthode et mes outils de calculs, j'ai pu acheter pour 500.000 € d'immobilier locatif sans apport.

Les 8 clés pour construire votre projet et réussir votre investissement immobilier locatif.

De l'étude de marché (Construction et Validation du projet pour réussir dans l'immobilier)                                            à l'acquisition du Savoir-faire.

Autres articles pour vous familiariser avec les mécanismes du financement de l'immobilier locatif. : voir plus bas voir plus bas.

Voir mon expérience, mes conseils, mes techniques en vidéo

La location : un marché à connaître et un savoir-faire à acquérir. Devenir investisseur immobilier nécessite un investissement personnel avant tout. Réussir dans l'immobilier ne s'improvise pas.

Connaître son marché : c'est Faire une étude du marché ! L'investissement immobilier nécessite un réel travail en amont. Immeuble de rapport ? Maison ? Appartement ? Quel investissement faire  ? Il faut savoir de quoi a besoin le marché local. Pas facile quand on est un jeune investisseur immobilier, ou un investisseur immobilier débutant.

En préambule, je dirais : investissez chez vous, en local, vous erez mieux informé, capable de gérer vous-même si vousle souhaitez. Loin, il faudra déléguer, faire confiance, et vous risquez de moins évaluer le risque sur place.

Pour une étude de marché :
C'est aller chercher les infos, les recouper, les collecter, les trier.

Où les trouver ? Petites annonces vente et location. Connaître le prix de vente et de location est primordial pour calculer un ratio, c'est évident, mais c'est mieux de la rappeler.

Pour le savoir-faire : voir les liens plus bas.

Techniques de recherche d'informations :

- 1 : Etre à l'affût des informations : Journaux, dialoguer avec voisins ou possesseurs de biens. Où sont-ils ? Dans les petites annonces. Les journaux d'informations locales permettent aussi de savoir si un gros employeur doit délocaliser, ou fermer, ou encore embaucher ! Votre investissement immobilier doit répondre à une demande pérenne...

- 2 : Stocker les annonces en imprim'écran et appeler 3 semaines plus tard permet de voir si un bien s'est loué ou pas est un première démarche intéressante. Renouvelez l'expérience sur plusieurs produits comparables à ceux sur lesquels vous envisagez d'investir. Appelez pour les apparts, visitez-les, imprégnez-vous du marché existant. Bref, prenez connaissance de votre marché et de votre concurrence future. D'autres investisseurs immobiliers sont en place, et sont peut-être très bons dans le domaine.

- 3 : Aller voir les agences et demander sur un bien en vente sa valeur locative. Vérifier si la demande est faible ou très forte. En général, ils vont surestimer la demande, mais s'ils vous disent que la demande "n'est pas forte, mais qu'on trouve des locataires à ce prix", alors minorez le loyer de 10 à 15 %, et estimez 1 ou 2 mois avant de louer comme un délai prudent.

Voir en vidéo quels paramètres intégrer dans le projet d'investissement immobilier.

Voir en vidéo comment automatiser cette phase de réflexion et de calculs

Connaître la rentabilité de cet investissement locatif est important. L'investissement immobilier nécessite une dose de prudence. Vous ne faites pas un achat locatif comme vous achetez du pain. L'achat locatif nécessite une réflexion, une simulation investissement immobilier, une simulation de financement immobilier locatif, un calcul de la rentabilité locative.

- 4 : Réfléchir en entrepreneur : Un investisseur immobilier est avant tout un entrepreneur. Un marché, des concurrents, des clients, un produit à vendre : louer un appartement. Acheter pour louer est une vraie entreprise. Alors soyez armés. Surtout si vous êtes un investisseur débutant.

On ne vend pas un pizza au jambon dans un quartier ou la majorité des gens ne mangent pas de porc. On ne loue pas de 200 m2 avec piscine dans un quartier ouvrier à fort taux de chômage. On ne loue pas de 12 m2 avec WC sur palier à des cadres mariés avec 2 enfants...

On me demande souvent : acheter un appartement pour le louer est-ce rentable ? Tout dépend du bien acheté, de la demande, de l'adéquation de votre appartement avec le marché. Si la rentabilité locative est forte, que le dossier est bien présenté (voir comment présenter le dossier) on pourra même acheter pour louer sans apport ! Bref, le bon sens, c'est aussi adapter l'offre qu'on va proposer au marché immobilier qu'on veut attaquer.

- 5 : Savoir s'adapter à la clientèle ciblée : Pour les petites surfaces, on a les étudiants, et les jeunes en premier emploi, ou jeunes couples, ou jeunes divorcés. Parfois, situations sociales ou financières difficiles, alors, blindez le dossier avec les cautions.

- 6 : Loi de l'Offre et de la Demande : Je rappelle enfin une chose : quand on veut acheter un appartement pour le louer, il faut penser que la location, c'est la loi de l'offre et de la demande. Tout peut se louer si la demande est forte. Mais lorsqu'elle est faible, les locataires ont le choix. Ils vont alors se tourner vers les biens moins chers, ou mieux équipés, ou mieux localisés, ou mieux isolés, ou avec une terrasse. Bref, le bien qui a le "petit plus" qui déclenche le OUI. Il faut que votre produit vous permette d'être en position de choisir votre locataire, pas de subir un locataire par défaut. En général, ce ne sera pas très positif. C'est comme en bourse, on dit qu'il vaut mieux rater une bonne affaire, qu'en faire une mauvaise...

- 7 : Savoir voir plus que le produit que vous visitez. Par exemple : un T3 peut devenir 2 T1. Le risque locatif sera réparti, et le prix au m² sera plus élevé. bref, l'investissement locatif sera amélioré. La rentabilité locative sera améliorée. Tout investisseur immobilier doit savoir adapter le produit à ses propres contraintes ainsi qu'à celles de son marché.
- 8 : Penser à la fiscalité etaux prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

Il faut comprendre qu'il va falloir assumer l'imposition sur revenus fonciers. Connaître le taux d'imposition des revenus fonciers, c'est prévoir la trésorerie qui devra être mobilisée pour payer l'addition : c'est évident qu'il faut subir une imposition les revenus locatifs que l'on perçoit. Il ne faudra pas oublier les prélèvements sociaux : CSG - CRDS.

Plus de détails : Voir la page : Fiscalité des revenus fonciers

Un petit conseil, enfin : toujours recouper les informations.
Deux informations concordantes commencent à ressembler à une vérité.
Deux qui diffèrent : l'une des deux est fausse (par définition). Si à ce moment-là, on n'en a qu'une, on a une chance sur deux de disposer de la bonne... Alors, avant tout achat locatif, vérifiez, croisez, multipliez, recoupez, les sources d'information...

SAVOIR FAIRE :

Voir comment j'ai commencé avec mon premier achat :  Mes débuts

Voir s'il faut prendre le risque :           Mes (mauvais ?) choix au tout début

Aujourd'hui, j'ai pour plus de 500.000 € en investissement immobilier locatif : 50.000 € de loyers annuels.

Voir la vidéo du simulateur qui m'a fait dire Oui à un immeuble de plus de 200.000 €

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